2023年稅務師涉稅服務實務預習考點：土地增值稅清算鑒證服務
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【所屬章節】
第六章 涉稅鑒證與納稅情況審查服務
【知識點】土地增值稅清算鑒證服務
一、業務定義
1.土地增值稅清算鑒證,是指鑒證人接受委托，依照稅收法律法規和相關標準，按照一定的程序和方法，對被鑒證人的土地增值稅清算的合法性、準確性進行鑒定和證明，并出具鑒證報告的活動。
其中，合法是指被鑒證人與清算相關的房地產項目以及土地使用權的收入、扣除項目客觀、真實，相關資料真實完整，房地產項目以及土地使用權相關會計核算符合會計準則和相關會計規范，計算土地增值稅的收入總額、扣除項目金額、增值額的計算過程符合稅法規定。準確是指被鑒證人土地增值稅的收入總額、扣除項目金額、增值額、適用稅率、應繳稅額、已繳稅額和應補（退)稅額等金額計算準確。
二、關注事項
1.土地增值稅清算鑒證應關注如下事項：
（1）清算項目是否合法。包括：
①清算項目及其范圍是否客觀、準確；
②不同期間、不同項目收入確認、成本歸集是否符合會計和稅法規定；
③普通住宅、非普通住宅的收入支出劃分是否合理；
④清算起止時間是否符合稅法規定；
⑤有免稅項目的，與征稅項目劃分是否清晰準確。
(2)收入總額是否合法準確。包括：
①被鑒證人清算收入確認是否符合稅法規定；
②被鑒證人按照清算項目設立的“預售收入備查簿”記載的項目合同簽訂日期、交付使用日期、預售款確認收入日期、收入金額等相關內容是否準確；
③銷售退回、銷售折扣與折讓業務是否真實發生、內容完整、手續合法，金額計算與會計處理是否正確。
④與關聯方的銷售折扣與折讓是否合理；
⑤被鑒證人對于以土地使用權投資開發的項目，是否按規定進行稅務處理；
⑥按揭款收入是否申報納稅，有無掛在往來賬不作銷售收入申報納稅的情形；
⑦被鑒證人以房地產換取土地使用權，在房地產移交使用時是否視同銷售不動產申報繳納稅款；
⑧被鑒證人采用“還本”方式銷售商品房和以房產補償給拆遷戶時，是否按規定申報納稅；
⑨被鑒證人經有關部門實際測量的銷售面積與合同約定的銷售面積不符，除了在銷（預）售合同約定的誤差范圍內不作退補款以外，其他發生退補款情形而導致收入變化的，是否按照稅法規定處理；
⑩被鑒證人應退款而不退款、抵頂物業管理費的，稅務處理是否符合稅法規定；
?非直接銷售和自用房地產的收入確認是否合法準確，包括開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等情況。
三、鑒證證據
鑒證人應當按照要求，通過不同途徑或方法取得能夠支持鑒證結論的證據。
（1）對鑒證項目有關的鑒證材料，包括房地產開發項目立項、用地、規劃設計、開發、施工、銷售、關聯方交易、融資、竣工驗收、工程結算、稅款繳納等相關材料。
（2）對被鑒證人收入總額的鑒證材料，包括反映收入總額事實方面的信息和資料、收入總額會計方面的信息和資料、收入總額稅收方面的信息和資料。
（3）對被鑒證人扣除項目金額的鑒證材料，包括扣除項目事實方面的信息和資料、扣除項目會計方面的信息和資料、扣除項目稅收方面的信息和資料。
四、鑒證報告
1.鑒證人對土地增值稅清算鑒證發表結論時，應關注被鑒證人的土地增值稅清算的真實性、合法性，以及做出上述判斷的證據是否確實充分，適用法律依據是否準確。
2.鑒證人應以工作底稿為基礎，按照《涉稅鑒證業務指引(試行）》要求的內容，編制土地增值稅清算鑒證報告。報告的核心是對被鑒證人土地增值稅清算結果予以評價。鑒證報告應按照要求進行信息溝通、簽字蓋章。
注：以上內容選自李運河老師2022年《涉稅服務實務》基礎班授課講義
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