2023年稅務(wù)師涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)預(yù)習(xí)考點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地増值稅清算的審核

來(lái)源：東奧會(huì)計(jì)在線(xiàn)責(zé)編：楊晨2023-02-14 16:50:58

讓夢(mèng)想作為心中的明燈，去照亮前路未知的的荒蕪！備考2023年稅務(wù)師考試的預(yù)習(xí)階段，一定要將知識(shí)點(diǎn)消化理解。東奧會(huì)計(jì)在線(xiàn)為大家整理了《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》第五章預(yù)習(xí)知識(shí)點(diǎn)，各位考生快來(lái)了解下吧！

【所屬章節(jié)】

第五章納稅申報(bào)代理和納稅審核

【知識(shí)點(diǎn)】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地増值稅清算的審核

（一）土地增值稅清算的定義

土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫(xiě)《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

（二）土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

（三）土地增值稅的清算條件

1.符合下列條件之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2.符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）取得銷(xiāo)售（預(yù)售)許可證滿(mǎn)3年仍未銷(xiāo)售完畢的；

（3）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

（四）土地增值稅清算時(shí)間

1.對(duì)于符合清算條件應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿(mǎn)足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

2.對(duì)于符合清算條件，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

（五）土地増值稅清算時(shí)收入確認(rèn)

1.已銷(xiāo)售的房地產(chǎn)項(xiàng)目收入的確認(rèn)

土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。

2.非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定；

（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅,在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

注：以上內(nèi)容選自李運(yùn)河老師2022年《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》基礎(chǔ)班授課講義

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