2023年稅務(wù)師涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)預(yù)習(xí)考點(diǎn)：土地增值稅計稅依據(jù)的審核

來源：東奧會計在線責(zé)編：楊晨2023-02-14 16:38:52

種一棵樹的好時間是十年前，其次是現(xiàn)在！在備考2023年稅務(wù)師考試的預(yù)習(xí)階段，充分了解相關(guān)知識點(diǎn)是必要的。東奧會計在線為大家整理了《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》第五章預(yù)習(xí)知識點(diǎn)，希望大家能堅持學(xué)習(xí)，努力就會有所收獲！

【所屬章節(jié)】

第五章納稅申報代理和納稅審核

【知識點(diǎn)】土地增值稅計稅依據(jù)的審核

（一）收入額的確定

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的應(yīng)稅收入，是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益,包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入為不含增值稅的收入。

（1）對取得的實(shí)物收入，要按取得收入時的市場價格折算成貨幣收入。

（2）對取得的無形資產(chǎn)收入，要進(jìn)行專門的評估，在確定其價值后折算成貨幣收入。

（3）取得的收入為外國貨幣的，應(yīng)當(dāng)以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據(jù)以計算土地增值稅稅額。對于以分期收款方式取得的外幣收入，也應(yīng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣。

（4）對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項(xiàng)費(fèi)用,如果代收費(fèi)用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅;如果代收費(fèi)用未計入房價中，而是在房價之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

（二）扣除項(xiàng)目及其金額

土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計算。準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項(xiàng)目包括以下幾項(xiàng)。

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

取得土地使用權(quán)所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。包括兩部分：

（1）納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金;以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。

（2）納稅人為取得土地使用權(quán)按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本,包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。

（2）前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

（3）建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

（5）公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

（6）開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

注：以上內(nèi)容選自李運(yùn)河老師2022年《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》基礎(chǔ)班授課講義

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