涉稅服務實務沖刺考點速記手冊：土地增值稅征稅范圍的審核

來源：東奧會計在線責編：劉佳慧2021-11-05 17:06:46

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土地增值稅征稅范圍的審核

1.征稅范圍的一般規定

（1）土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為課稅，轉讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。

（2）土地增值稅既對轉讓土地使用權課稅，也對轉讓地上建筑物及其附著物的產權征稅。

（3）存量房地產的買賣。

2.征稅范圍的具體規定

情形	稅務處理
房地產的繼承	不屬于土地增值稅的征稅范圍
房地產的贈與	不征收土地增值稅的房地產贈與行為只包括兩種情況：（1）將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的行為（2）通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的行為（公益性贈與）
	上述兩種情形以外的贈與，均征稅
房地產轉為自用或出租	房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途，如果未發生產權轉讓，不征稅
房地產抵押	抵押期間，不征稅
	抵押期滿，以房地產抵債發生產權轉讓的，征稅
房地產交換	雙方發生了產權轉移，取得了實物形態的收入，征稅【提示】個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，免稅
合作建房	建成后按比例分房自用，暫免征稅
	建成后轉讓的，征稅
房地產出租	產權未轉讓，不征稅
房地產評估增值	產權未轉讓，不征稅
國家收回或征用	國家收回國有土地使用權、征用地上建筑物及附著物，免征
房地產代建行為	產權未轉讓，不征稅
改制重組（雙方均為非房地產開發企業）	（1）按照規定，非公司制企業整體改制為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責任公司），對改制前的企業將房地產轉移、變更到改制后的企業，暫不征土地增值稅（2）按照法律規定或者合同約定，兩個或兩個以上企業合并為一個企業，且原企業投資主體存續的，對原企業將房地產轉移、變更到合并后的企業，暫不征土地增值稅（3）按照法律規定或者合同約定，企業分設為兩個或兩個以上與原企業投資主體相同的企業，對原企業將房地產轉移、變更到分立后的企業，暫不征土地增值稅（4）單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅