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【內容導航】

特定政策(2)、異地提供建筑服務和房開企業銷售房地產的征管

【所屬章節】

本知識點屬于《涉稅服務實務》第九章 貨物和勞務稅納稅申報代理和納稅審核

【知識點】特定政策(2)、異地提供建筑服務和房開企業銷售房地產的征管

特定政策(2)、異地提供建筑服務和房開企業銷售房地產的征管

第一節 增值稅納稅申報代理與納稅審核

六、一般納稅人的特定政策

(三)銷售自己使用過的固定資產

一般納稅人銷售自己使用過的固定資產(有形動產)，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發票。

判斷一般納稅人適用簡易辦法的根據：是否按規定不得抵扣且未抵扣過進項稅額。

1.若按規定允許抵扣進項稅額，則銷售使用過的固定資產，均按照適用稅率計算當期銷項稅額;

2.若按規定不得抵扣且未抵扣進項稅額，則銷售使用過的固定資產，可以適用簡易辦法按3%征收率減按2%征稅。

【提示】小規模納稅人銷售自己使用過的固定資產適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策也可以放棄減稅。按下列公式確定銷售額和應納稅額：

銷售額=含稅銷售額/(1+3%)

應納稅額=銷售額×2%(或3%)

七、納稅人跨縣(市、區)提供建筑服務增值稅征收管理

跨縣(市、區)提供建筑服務，是指單位和個體工商戶在其機構所在地以外的縣(市、區)提供建筑服務。

【提示】結合跨區域涉稅事項報告、跨區域涉稅事項報驗、跨區域涉稅事項信息反饋，進行綜合性掌握。

1.納稅人跨縣(市、區)提供建筑服務，應按照規定的納稅義務發生時間和計稅方法，向建筑服務發生地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

2.一般納稅人跨縣(市、區)提供建筑服務，適用一般計稅方法計稅的：

應以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算銷項稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預征率在建筑服務發生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

3.一般納稅人跨縣(市、區)提供建筑服務，選擇適用簡易計稅方法計稅的：

應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應納稅額。

納稅人應按照上述計稅方法在建筑服務發生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

【提示】納稅人提供建筑服務，按照規定允許從其取得的全部價款和價外費用中扣除的分包款，是指支付給分包方的全部價款和價外費用。

4.一般納稅人提供建筑服務適用簡易計稅方法的情形

(1)一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

以清包工方式提供建筑服務，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務。

(2)一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

甲供工程，是指全部或部分設備、材料、動力由工程發包方自行采購的建筑工程。

(3)一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

(4)自2017年7月1日起，建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎、主體結構提供工程服務，建設單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預制構件的，適用簡易計稅方法計稅。

(5)一般納稅人銷售自產機器設備的同時提供安裝服務，應分別核算機器設備和安裝服務的銷售額。

安裝服務可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。

(6)一般納稅人銷售外購機器設備的同時提供安裝服務，如果已經按照兼營的有關規定，分別核算機器設備和安裝服務的銷售額，安裝服務可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。

【新增】提供建筑服務的一般納稅人按規定適用或選擇適用簡易計稅方法計稅的，不再實行備案制。以下證明材料無須向稅務機關報送，改為自行留存備查：

①為建筑工程老項目提供的建筑服務，留存《建筑工程施工許可證》或建筑工程承包合同;

②為甲供工程提供的建筑服務、以清包工方式提供的建筑服務，留存建筑工程承包合同。

5.小規模納稅人跨縣(市、區)提供建筑服務，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應納稅額。

納稅人應按照上述計稅方法在建筑服務發生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

八、房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理

房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，適用本規定。

自行開發，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。

房地產開發企業以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續開發后，以自己的名義立項銷售的，屬于銷售自行開發的房地產項目。

(一)一般納稅人征收管理

1.房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。

2.一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。

(1)一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。

(2)房地產開發企業中的一般納稅人以圍填海方式取得土地并開發的房地產項目，圍填海工程《建筑工程施工許可證》或建筑工程承包合同注明的圍填海開工日期在2016年4月30日前的，屬于房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計算繳納增值稅。

【新增】(3)房地產開發企業中的一般納稅人購入未完工的房地產老項目繼續開發后，以自己名義立項銷售的不動產，屬于房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計算繳納增值稅。

3.預繳稅款

一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照9%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管稅務機關預繳稅款。

4.納稅申報

一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管稅務機關申報納稅。

未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管稅務機關申報納稅。

未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

(二)小規模納稅人征收管理

1.預繳稅款

房地產開發企業中的小規模納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷(1+5%)×3%

小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管稅務機關核定的納稅期限向主管稅務機關預繳稅款。

2.納稅申報

小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應按照規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管稅務機關申報納稅。

未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

失去的我們不妨讓其失去，因為它可讓我們少些惆悵；得到的我們不妨少些滿足，因為它可讓我們多些清醒。備考稅務師考試的小伙伴們都能夠順利通過稅務師考試！快一起努力學習吧！

（注：以上內容選自美珊老師《涉稅服務實務》授課講義）

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