【答疑精選】《稅務代理實務》之以房地產進行投資、聯營土地增值稅的稅務處理

    【東奧小編】各位備考的學員，在學習的過程中，無論是做題還是看教材，都會遇到一些不理解和弄不懂的地方，這是大家可以通過東奧的答疑版塊向東奧的老師們請教。同時，也可以在東奧論壇進行交流討論。

　　簡答題

　　甲公司(增值稅一般納稅人)與乙公司(房地產開發公司)共同組建“東盈”房地產開發公司。甲公司以現金5000萬元和一塊土地使用權(面積為30000M2)作為投資。土地使用權賬面原值6000萬元，累計攤銷3000萬元，評估價格為10000萬元;乙公司以現金15000萬元作為投資。東盈公司注冊資本30000萬元，甲、乙公司各占50%的比例,均參與東盈公司的利潤分配。東盈公司以甲公司投資的土地進行房地產開發。根據以上資料回答下列問題：

　　1.“東盈”公司收到投資時如何進行賬務處理。

　　2.甲公司將土地使用權投資到“東盈”公司會涉及到哪些稅費，并說明理由。

　　3.“東盈”公司在設立時需要涉及到哪些稅費，并說明理由。

    【正確答案】：

　　1.借：開發成本 10000

　　　　  銀行存款 20000

          貸：實收資本——甲公司 15000

　　          ——乙公司 15000

　　2.甲公司將土地使用權投資到房地產開發企業需要繳納印花稅、土地增值稅。本題中涉及到土地使用權的轉讓，土地使用權轉讓合同應當按照產權轉移書據項目計算繳納印花稅;將土地使用權投資到房地產開發企業需要繳納土地增值稅。

　　3. “東盈”公司在設立時需要繳納印花稅、契稅，土地使用權轉讓合同按產權轉移書據項目繳納,新設立的營業賬簿中的資金賬簿按實收資本金額計算繳納,其他營業賬簿按件貼花。

　　老師：

　　老師講課時有說非房地產開發企業以房地產進行投資、聯營的，將房地產轉讓到所投資、聯營的非房地產企業中時，暫免征收土地增值稅。(屬于土地增值稅征稅范圍,但給予免征待遇)。為什么此題中甲公司將土地使用權投資到“東盈”公司時還要土地增值稅呢。

    【東奧老師回答】

    尊敬的學員，您好：

　　您按下面的內容掌握即可，注意紅字部分的區別：

　　一、基本規定：對于以房地產進行投資、聯營的，如果投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，暫免征收土地增值稅。

　　二、特殊規定：

　　1、對以房地產作價入股，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，征收土地增值稅;

　　提示：即被投資方從事房地產開發的，則打破基本規定，按照特殊規定掌握，征收土地增值稅。注意房地產是包括房屋和土地兩種情況的，也就是說這里包含了一種情況是如果被投資方是從事房地產開發企業的話，以土地、商品房投資入股均是要征收土地增值稅。

　　結合教材的基本規定與特殊規定，老師將此歸納為：

　　以土地投資(關鍵要看被投資方)：無論投資方是房地產企業還是非房地產企業，只要被投資方是房地產企業就需要繳納土地增值稅;被投資方是非房地產企業就不需要繳納土地增值稅。

　　以商品房投資(關鍵看雙方中是否有房地產企業)：如果投資方和被投資方都為非房地產企業，則不需繳納土地增值稅;只要有一方是房地產企業就需要繳納土地增值稅。

    祝您學習愉快！

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