2014《稅務代理實務》知識點：房地產開發企業土地增值稅的計算、審核與賬務處理

　　【小編導言】我們一起來學習2014《稅務代理實務》重要沖刺知識點：房地產開發企業土地增值稅的計算、審核與賬務處理

　　【內容導航】：

　　1.房地產開發企業土地增值稅的計算、審核與賬務處理

　　本知識點屬于《稅務代理實務》第十章其他稅種納稅申報和納稅審核第二節的房地產開發企業土地增值稅的計算、審核與賬務處理的內容。

　　【知識點】：房地產開發企業土地增值稅的計算、審核與賬務處理

　　房地產開發企業轉讓房地產收入審核要點

　　1.應稅收入的審核：包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　2.法定扣除項目金額的審核要點：

　　（1）取得土地使用權所支付的金額

　　包括地價款、有關費用和稅金（契稅按地價款3%～5%計算征收，在此項目中扣除；印花稅計入“管理費用”中，在第三項“房地產開發費用”中扣除）

　　審核時要注意，納稅人分期、分批開發的情況。

　　扣除項目金額=扣除項目的總金額×（轉讓土地使用權的面積÷受讓土地使用權的總面積）

　　（2）房地產開發成本

　　包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。

　　審核時注意：

　　①這里的“房地產開發成本”不是指會計賬面的“開發成本”，而是按稅法要求計算的，如果房地產開發企業將貸款的利息計入了“房地產開發成本”，則應剔除，計入下一項“房地產開發費用”。

　　②如果納稅人開發的產品有留作自用或出租（未辦理產權過戶手續）的情況，不視同銷售，要注意按比例分攤計算出售部分的房地產。

　　③公共配套設施費注意在各期進行分攤

　　（3）房地產開發費用

　　審核時要注意，這里的“房地產開發費用”是按稅法要求計算扣除的，不是指會計上的“財務費用、管理費用、銷售費用”，不是按照納稅人實際發生的費用扣除的。

　　具體扣除規定如下：

　　①利息支出能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的：

　　允許扣除的房地產開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×5%以內（注：利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額）。

　　a:利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。

　　b:超過貸款期限的利息不允許扣除。

　　c:加罰的利息不允許扣除。

　　d:計算扣除的具體比例，由省、自治區、直轄市人民政府規定。考試看具體條件。

　　②利息支出不能按轉讓房地產項目計算分攤或不能提供金融機構貸款證明的：

　　允許扣除的房地產開發費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×10%以內。

　　a:利息不再單獨扣除，而是與其他費用一并計算扣除。

　　b:計算扣除的具體比例，由省、自治區、直轄市人民政府規定。考試看具體條件。

　　（4）與轉讓房地產有關的稅金

　　包括營業稅（全額）、城建稅、教育費附加。

　　印花稅：房地產開發企業繳納的印花稅列入“管理費用”，已經在“房地產開發費用”項目中計算扣除了，不再單獨扣除。

　　（5）財政部確定的其他扣除項目

　　從事房地產開發的納稅人可加計20%的扣除

　　加計扣除費用=（取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本）×20%。

　　3.計算增值額

　　增值額=收入額－扣除項目金額。

　　4.計算增值率

　　增值率=增值額/扣除項目金額×。

　　5.確定適用稅率

　　依據計算的增值率，按其稅率表確定適用稅率。

　　注意優惠政策：建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和20%的，予以免稅；超過20%的，應就其全部增值額按規定計稅。

　　6.依據適用稅率計算應納稅額

　　應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數

　　7.賬務處理

　　房地產開發企業銷售開發產品應繳納的土地增值稅應當計入“營業稅金及附加”。

　　借：營業稅金及附加

　　　　貸：應交稅費--應交土地增值稅

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