2014《稅務代理實務》重要沖刺知識點：土地增值稅納稅人的審核

　　【小編導言】我們一起來學習2014《稅務代理實務》重要沖刺知識點：土地增值稅納稅人的審核

　　【內容導航】：

　　1.土地增值稅納稅人的審核

　　本知識點屬于《稅務代理實務》第十章其他稅種納稅申報和納稅審核第二節的土地增值稅納稅人的審核的內容。

　　【知識點】：土地增值稅納稅人的審核

　　《土地增值稅暫行條例》第二條規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應依照本條例繳納土地增值稅。

　　提示：賣方涉及營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅、企業所得稅（或個人所得稅）；買方涉及印花稅、契稅。

　　審核納稅人時注意以下問題：

　　（1）轉讓非國有土地和出讓國有土地使用權的行為均不征稅。

　　非國有土地是指集體土地，自行轉讓集體土地是一種違法行為。

　　出讓國有土地使用權是政府行為，不納稅。土地使用者通過出讓方式取得土地使用權后，將土地使用權再轉讓的行為屬于土地增值稅的征收范圍。

　　（2）國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的“產權”必須發生轉讓。

　　（3）單位之間進行房地產交換，屬于土地增值稅征收范圍；個人之間互換自有住房，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。

　　（4）以房地產抵押取得借款，抵押期間不征收土地增值稅；抵押期滿時，如果無力償債，以房地產抵債而發生房地產權屬轉讓的，征收土地增值稅。

　　提示：先流轉，再其他，后所得。

　　（5）以房地產投資、聯營

　　①房地產開發企業以其建造的商品房進行投資或聯營，征收土地增值稅；

　　②非房地產開發企業以其房地產向房地產開發企業投資或聯營，征收土地增值稅；

　　③非房地產開發企業以其房地產向非房地產開發企業投資或聯營，暫免征收土地增值稅。

　　提示：以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。在投資后轉讓股權的，也不征收營業稅。

　　（6）合作建房：一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免征稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

　　（7）非公益性贈與房地產，應當征收土地增值稅；符合條件的公益性贈與不征收土地增值稅。

　　公益性贈與：房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的行為。

　　提示：營業稅沒有此類優惠政策，捐贈房產應該繳納營業稅。

　　（8）房地產的繼承不征收土地增值稅。

　　（9）企業兼并行為，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。

　　（10）房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，收取代建收入，屬于勞務性收入，不征收土地增值稅。

　　（11）房地產評估增值，不屬于土地增值稅的征收范圍。

　　（12）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位或個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時視同銷售房地產。

　　（13）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅。

　　提示：房地產開發企業將開發的房產自用不繳納營業稅。

　　（14）國家收回國有土地使用權、征用地上建筑物及附屬物，免征土地增值稅。

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