抵押權_2019年《涉稅服務相關法律》高頻考點

來源：東奧會計在線責編：李傲2019-09-06 11:16:47

生活中沒有令人絕望的困境，只有對困境絕望的人。備考稅務師的小伙伴們，做一個積極向上，勤奮努力的人，趕快來和東奧小編一起學習有關抵押權的知識點吧！

【內容導航】

抵押權

【所屬章節】

本知識點屬于《涉稅服務相關法律》第八章-物權法律制度

【知識點】抵押權

抵押權

抵押權，是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人(抵押人)不轉移財產(抵押物)的占有，將該財產抵押給債權人(抵押權人)，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。

抵押合同

1.設立抵押權，當事人應當采取書面形式訂立抵押合同。抵押合同不以登記為生效要件，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效。

2.其內容包括：(1)被擔保債權的種類、數額。(2)債務人履行債務的期限。(3)抵押財產的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權歸屬或使用權歸屬。(4)擔保的范圍。

3.禁止約定“絕押條款”

抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。

抵押財產范圍
內容
1.可抵押財產	（1）建筑物和其他土地附著物、正在建造的建筑物（2）建設用地使用權（3）以招標、拍賣、公開協商等方式取得的四荒土地的土地承包經營權	法定登記：抵押權自登記時設立（未經登記，不影響抵押合同效力）
	（4）生產設備、原材料、半成品、產品（5）正在建造的船舶、航空器（6）交通運輸工具（7）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產	自愿登記：抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人

【提示1】房地一體原則：

(1)以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。

(2)以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押，但土地上的新增建筑物不作為抵押財產。

該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優先受償。

【提示2】

納稅擔保中，可以用于納稅抵押的財產遠不及《物權法》規定的寬泛，納稅抵押采取單一的法定登記制。(2019年新增)

抵押財產范圍

內容

2.禁止抵押財產

（1）土地所有權

（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但是，法律規定可以抵押的除外

（3）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施

（4）所有權、使用權不明或者有爭議的財產

（5）依法被查封、扣押、監管的財產

（6）法律、行政法規規定不得抵押的其他財產

抵押權的效力

1.抵押權所擔保的債權范圍包括：主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。當事人另有約定的，按照約定。

2.債權實現——優先受償

債務人不履行到期債務或發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。

【注意1】

協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或應當知道撤銷事由之日起1年內請求法院撤銷該協議。

【注意2】

抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。

3.抵押權的保全

(1)抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。

(2)抵押人的行為造成抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求恢復抵押財產的價值，或提供與減少價值相當的擔保。抵押人不恢復抵押財產的價值也不提供擔保的，抵押權人有權要求債務人提前清償債務。

4.物上代位效力

當抵押物的滅失而使抵押人獲得賠償金、保險金或者補償金時，抵押權人的擔保物權可就該賠償金、保險金或者補償金而繼續存在。

5.追及效力

(1)抵押期間，抵押人想轉讓抵押財產的

①抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。

②抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

(2)抵押物的無償轉移(包括贈與、繼承和遺贈)，對抵押權不產生影響。

(3)抵押與出租

①先出租，后抵押：訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。

②先抵押，后出租：抵押權設立后，抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。

【案例1】

2018年12月1日，甲將自己臨街的房屋出租給乙做生意，租期1年。2019年3月1日，甲以該房屋抵押，向丙借款100萬元，借期6個月，雙方辦理了抵押登記。借款到期，甲無力清償，決定將該房屋拍賣，由丁拍得，丙就拍賣所得優先受償。丁取得房屋所有權后，乙有權繼續租賃該房屋直至租期屆滿，丁受原租賃關系的約束，無權要求乙搬離房屋。

【案例2】

2018年10月1日，甲以自己臨街的房屋作抵押，向丙借款100萬元，借期6個月，雙方辦理了抵押登記。2019年1月1日，甲又將該房屋出租給乙，約定租期1年。甲欠丙的借款到期后，因無力清償，丙主張實現抵押權將該房屋拍賣，被丁拍得。則丁取得房屋所有權后，有權要求承租人乙搬離房屋，甲乙之間原租賃關系對丁沒有約束力。

【提示】“先抵押，后出租”的損失承擔：

(1)抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任。

(2)抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。

6.抵押權的實現順序

(1)已登記的抵押權優于未登記的抵押權清償。

(2)均已登記的抵押權，按照登記的先后順序清償，順序相同的，按債權比例清償。

(3)均未登記的抵押權，按債權比例清償。

7.抵押權的消滅原因

(1)主債權消滅。

(2)抵押權實現。

(3)抵押物因不可歸責于任何人的事由而滅失。

(4)抵押權人放棄抵押權。