備考稅務師的小伙伴們，稅務師考試將于11月9日至10日進行，距離目前僅剩兩個月左右的時間，希望大家能夠合理安排剩余的備考時間，積累更多的稅務師知識。

【內容導航】

用益物權的類型及其變動

【所屬章節】

本知識點屬于《涉稅服務相關法律》第八章-物權法律制度

【知識點】用益物權的類型及其變動

用益物權的類型及其變動

建設用地使用權

建設用地使用權，是依法對國家所有的土地進行占有、使用和收益，并利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施的權利。

【注意】建設用地使用權可以在土地的地表、地上或地下分別設立。

1.建設用地使用權的取得

建設用地使用權可以通過出讓(交納土地出讓金)、劃撥(無償)、轉讓(在剩余的有效年限內)、繼承等方式取得。

【概念】

1.建設用地使用權的出讓，是指國家以土地所有者的身份，以出讓合同的方式，將建設用地使用權在一定年限內讓與建設用地使用者，向建設用地使用者依法收取建設用地使用權出讓金的法律行為。

2.建設用地使用權轉讓，是指建設用地使用權人在其權利有效年限內，將其受讓的建設用地使用權依法轉讓給第三人的法律行為(包括建設用地使用權的出售、交換和贈與等行為)。

2.建設用地使用權的出租、抵押

建設用地使用權人將其依法取得的建設用地使用權出租、抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之出租、抵押。同樣，如果以地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內的建設用地使用權亦隨之抵押(“房隨地走、地隨房走”)。

3.建設用地使用權的消滅

建設用地使用權除可因物權消滅的一般原因消滅外，還可因下列特殊原因消滅：

(1)建設用地使用權期限屆滿未續期。

(2)建設用地使用權的客體(土地)滅失。

(3)建設用地使用權的拋棄、撤銷、混同、被收回。

【注意】建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記。登記機構應當收回建設用地使用權證書。

宅基地使用權

宅基地使用權，是依法對集體所有的土地進行占有和使用，并利用該土地建造住宅及其附屬設施的權利。

1.宅基地使用權的主體：限于農村集體經濟組織成員。

2.“一戶一宅原則”：一戶只能擁有一處宅基地。

3.宅基地使用權基于法律的直接規定無償取得。

4.宅基地使用權的存續無期限限制。

土地承包經營權

土地承包經營權，是依法對所承包經營的耕地、林地、草地等進行占有、使用和收益，并從事種植業、林業、畜牧業等農業生產的權利。

1.土地承包經營權的主體：限于從事農業生產的集體組織或自然人。

2.土地承包經營權“依承包合同”(而非“登記”)而產生。自土地承包經營權合同生效時設立。

3.土地承包經營權可以采取轉讓、轉包、出租、互換或其他方式流轉。

【注意1】轉讓，應經發包方同意。轉包、出租、互換或其他流轉方式，應報發包方備案。

【注意2】流轉不得改變土地所有權的性質和土地的農業用途，流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。

4.土地承包經營權的消滅：

(1)承包地被收回、被征收、滅失或使用價值喪失。

(2)承包人死亡無繼承人或繼承人放棄繼承。

(3)土地承包經營權人自愿交回土地。

(4)土地承包經營權的期限屆滿、轉讓他人。

地役權

地役權，是指不動產的所有人或使用人為自己不動產的使用便利，“依合同約定”使用他人不動產的一種“用益物權”。

【注意1】提供便利的不動產稱“供役地”，享受便利的不動產稱“需役地”。

【注意2】當事人應以書面形式訂立地役權合同，地役權自地役權合同生效時設立。未經登記，地役權不得對抗善意第三人。

1.地役權的特征

(1)地役權是存在于他人不動產上的物權。

(2)從屬性

地役權從屬于需役地所有權或使用權，不得與需役地分離而單獨讓與。地役權不得從需役地分離出來而成為其他權利的標的。

(3)不可分性

①在需役地被分割時，地役權為分割后的各部分的利益仍然存在。如果地役權的行使按其性質只關系到需役地的一部分的，則分割后地役權僅在該部分存在。

②在供役地被分割時，地役權就分割后的各部分仍然存在。如果地役權的行使按其性質只關系到供役地的一部分的，則分割后地役權僅在該部分有效。

【案例】

甲、乙分別取得在同一街區相鄰的兩塊建設用地使用權，并各蓋了10層辦公樓，乙臨街，甲在其后，甲的后院有一個小出口，但甲為了車隊出入更方便，遂與相鄰的乙約定：乙不在自己西側寬5米、長150米的土地上建造房屋，專留給甲的車隊通行，期限20年，作為補償，甲一次性支付給乙100萬元。雙方簽訂合同并辦理了地役權登記。

【分析】

(1)如果甲2年后將辦公樓及其占用范圍內的建設用地使用權轉讓給丙，則應當將在乙地通行的權利一并轉讓給丙(從屬性)。

(2)甲不得以其享有的地役權單獨設定抵押擔保(從屬性)。

(3)若2年后，甲將辦公樓的4、6層分別賣給了丙、丁，那么，丙可以向乙主張通行的權利，丁也可以向乙主張通行的權利(不可分性)。

(4)合同約定

地役權是為需役地的便利根據合同約定而設定的物權。

(5)并非均須占有

地役權的享有和行使并非均以對土地的占有為要件，如眺望地役權，無須占有供役地。

2.地役權的消滅

(1)土地(需役地或供役地)滅失。

(2)混同(即需役地與供役地同屬于一人所有或使用)。

(3)拋棄。

(4)地役權的目的不能實現(如汲水地役權因供役地上水源枯竭而消滅)。

(5)供役地權利人依法解除地役權合同。

(6)地役權期限屆滿。

地役權期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。

【總結】

備考稅務師考試的考生朋友們，以上內容就是有關用益物權的類型及其變動的高頻考點，學習需要堅持，東奧小編會持續為大家分享稅務師考試各科目的知識點，大家記得多關注喲！

(注：以上內容選自楊千紫老師《涉稅服務相關法律》授課講義)

(本文為東奧會計在線原創文章，僅供考生學習使用，禁止任何形式的轉載)