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【內(nèi)容導(dǎo)航】

計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算

【所屬章節(jié)】

第五章 房產(chǎn)稅

【知識點】計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算

計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算

（一）房產(chǎn)稅從價計征的計稅依據(jù)

對經(jīng)營自用的房屋，以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)。計稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的損耗價值以后的余額。其計算公式為：

房產(chǎn)的計稅余值=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）

扣除比例由當(dāng)?shù)厥　⒆灾螀^(qū)、直轄市人民政府確定。

1.房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。因此，凡按會計制度規(guī)定在賬簿中記載有房屋原價的，應(yīng)以房屋原價按規(guī)定減除一定比例后的房產(chǎn)余值計征房產(chǎn)稅；沒有記載房屋原價的，按照上述原則，并參照同類房屋，確定房產(chǎn)原值，按規(guī)定計征房產(chǎn)稅。

2.對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

3.房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。

主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備；各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線；電梯、升降機、過道、曬臺等。屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等應(yīng)從最近的探視井或三通管起，計算原值；電燈網(wǎng)、照明線從進線盒聯(lián)接管起，計算原值。

4.為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。

5.對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值，原零配件的原值也不扣除。

6.納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。

7.產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

8.對投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計征房產(chǎn)稅時應(yīng)予以區(qū)別對待：

（1）對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的，按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。（納稅人為被投資方）

（2）對于以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入計繳房產(chǎn)稅。（納稅人為投資方）

9.融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

10.凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅：

（1）獨立地下建筑物為工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50%～60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)的原值；

（2）獨立地下建筑物為商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70%～80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)的原值；

應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房屋原價×折算比例×（1-原值減除比例）×1.2%

（3）對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

（二）房產(chǎn)稅從租計征的計稅依據(jù)

1.對于出租的房屋，以租金收入（不含增值稅）為計稅依據(jù)。

2.房屋的租金收入，是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房屋使用權(quán)所取得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。對以勞務(wù)或其他形式作為報酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙课莸淖饨鹚剑_定租金標(biāo)準(zhǔn)，依率計征。

3.對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10%～30%后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照租金計征。

4.對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

（三）房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計算

1.從價計征

（1）地上建筑（自用）

應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×1.2%

（2）獨立地下建筑（自用）

應(yīng)納稅額=地下房屋原價×折算比例×（1-扣除比例）×1.2%

（3）地下建筑與地上建筑相連（自用）

應(yīng)納稅額=（地上房產(chǎn)原值+地下房產(chǎn)原值）×（1-扣除比例）×1.2%

2.從租計征

應(yīng)納稅額=不含稅租金收入×12%（或4%）

注：以上內(nèi)容選自張泉春老師《稅法二》高效基礎(chǔ)班授課講義

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