房地產開發經營業務的所得稅處理(1)_2021年稅務師《稅法二》高頻考點

來源：東奧會計在線責編：cyw2021-09-18 09:45:05

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【內容導航】

房地產開發經營業務的所得稅處理(1)

【所屬章節】

第一章企業所得稅

【知識點】房地產開發經營業務的所得稅處理(1)

房地產開發經營業務的所得稅處理(1)

一、房地產開發經營業務的概念(了解)

企業房地產開發經營業務是指包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品的一系列經營活動。

在中國境內從事房地產開發經營業務的企業，除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：

1.開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

2.開發產品已開始投入使用。

3.開發產品已取得了初始產權證明。

二、收入的稅務處理

(一)企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等

開票方式	收入處理
納入開發產品價內或由企業開具發票的	全部確認為銷售收入
未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的	可作為代收代繳款項進行管理

(二)收入的實現規則，具體按以下規定確認：

銷售方式	稅務處理
1.一次性全額收款	實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現
2.分期收款	按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現
3.銀行按揭方式	按銷售合同或協議約定的價款確定收入額（1）首付款應于實際收到日確認收入（2）余款于銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入

4.委托方式銷售

(1)支付手續費方式：按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

(2)視同買斷方式：收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入。

企業與購買方簽訂銷售合同或協議	銷售合同或協議中約定的價格和買斷價格中的較高者
企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議	銷售合同或協議中約定的價格和買斷價格中的較高者
受托方與購買方簽訂銷售合同或協議	買斷價格

(3)采取基價(保底價)并實行超基價雙方分成方式的：收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入。

企業與購買方簽訂銷售合同或協議	銷售合同或協議中約定的價格和基價中的較高者，企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除
企業、受托方、購買方三方共同簽訂	銷售合同或協議中約定的價格和基價中的較高者，企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除
受托方與購買方直接簽訂銷售合同	按基價加上按規定取得的分成額

(4)采取包銷方式

包銷期內	可根據包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規定確認收入的實現
包銷期滿后	尚未出售的開發產品，企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現

(三)視同銷售的確認

企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時，按以下方法和順序確認收入(或利潤)：

(1)按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定;

(2)由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定;

(3)按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

(四)企業銷售未完工開發產品

1.先按預計的計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。(先看房屋性質，再看房屋區域)

房屋性質	地理位置	預計利潤率標準
非經濟適用房、限價房、危改房	省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區和郊區	不得低于15%
	地級市城區和郊區	不得低于10%
	其他地區	不得低于5%
經濟適用房、限價房、危改房（不受區域限制）		不得低于3%

2.待完工后，企業結算實際毛利額，并將實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度應納稅所得額。

3.從事房地產開發的企業在月(季)度預繳企業所得稅時，其銷售未完工開發產品取得的預售收入，應當按照稅收規定計算應納稅所得額，在《企業所得稅月(季)度預繳納稅申報表》中的“特定業務計算的應納稅所得額”欄次填報。在2021年以前，填入此行的金額是“按照稅收規定的預計計稅毛利率計算出預計毛利額”;而從2021年1季度開始，填入此行的金額為“按照稅收規定的預計計稅毛利率計算出預計毛利額，扣除實際繳納且在會計核算中未計入當期損益的土地增值稅等稅金及附加后的金額”。(2021年新增)

【解釋】預繳土地增值稅會計處理如下:

借：應交稅費——應交土地增值稅

貸：銀行存款

待開發項目達到完工條件，確認相應的收入及成本，結轉損益時，將土地增值稅轉入稅金及附加科目：

借：稅金及附加

貸：應交稅費—應交土地增值稅

也就是說，房地產開發企業已繳納但未計入損益的稅費在預繳時即可扣除，既減輕其資金壓力，又減少其匯算清繳時納稅調整的工作量。

(五)未完工先租的，自開發產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現。

總結：

高頻考點	要點
代收款	看開票方式（價內或企業開具，作收入，否則不做）
收入實現規則	一次性付款、分期付款、按揭、委托銷售（4種方式下收入確認：收清單、較高價格、買斷價格、基價加分成等）
視同銷售	判斷是否視同銷售、順序確定收入（15%）
銷售未完工開發產品	毛利率的確定（看房屋性質及區域：3%-5%-10%-15%）-房開企業預繳土地增值稅等可扣