房地產開發經營業務的所得稅處理(2)_2021年稅務師《稅法二》高頻考點

來源：東奧會計在線責編：cyw2021-09-18 09:49:40

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【內容導航】

房地產開發經營業務的所得稅處理(2)

【所屬章節】

第一章企業所得稅

【知識點】房地產開發經營業務的所得稅處理(2)

房地產開發經營業務的所得稅處理(2)

三、成本、費用扣除的稅務處理

(一)基本扣除規定(熟悉)

1.企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本。

2.企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。

3.已銷開發產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。

公式1：

已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

公式2：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積

(二)重要規定(掌握)

1.維修費用的扣除

企業對尚未出售的已完工開發產品和對已售開發產品(包括共用部位、共用設施設備)進行日常維護、保養、修理等實際發生的維修費用，準予在當期扣除。

2.維修基金的扣除

已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。

【解釋】維修基金，又稱“公共維修資金”、“住宅專項維修基金”，是指住宅物業的業主為了本物業區域內公共部位和共用設施、設備的維修養護事項而繳納一定標準的錢款至專項帳戶，并授權物業服務企業或其他管理單位使用的資金。維修資金只有在保修期滿后，對物業公共部位、共用設施、設備進行維修、更新時才能使用。

3.基本配套設施扣除——會所、物業管理場所、熱力站、文體場館、幼兒園、電站、水廠等

性質	成本費用扣除規則
非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的	作為公共配套設施處理
營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的	開發企業自用的按照建造固定資產單算成本
營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的	開發企業非自用的按建造開發產品單算成本

4.公共建筑的扣除

郵電通信、學校、醫療設施	①單建的通訊、學校、醫療設施，應單獨核算成本
	②合建的通訊、學校、醫療設施——經濟補償可抵扣建造成本【解釋】合建指由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的情況
停車場所	①單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算
	②利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理

5.按揭擔保金

銀行按揭方式銷售開發產品約定為購買方提供按揭貸款擔保時向銀行提供的保證金(擔保金)不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發生損失時可據實扣除。

6.委托境外機構銷售的傭金支出

不超過委托銷售收入10%的部分可以扣除。

7.利息支出

屬于財務費用性質的合理的利息可以直接在稅前扣除。

(1)企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。

(2)企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業間合理的分攤利息費用，使用借款的企業分攤的合理利息準予在稅前扣除。

8.損失

(1)企業因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失在稅前扣除。

(2)企業開發產品(以成本對象為計量單位)整體報廢或毀損，其凈損失按規定審核后準予在稅前扣除。

9.折舊