契稅(2)_2021年《稅法二》預習考點

來源：東奧會計在線責編：cyw2021-03-15 11:36:23

向著某一天終于要達到的那個目標邁步還不夠，還要把每一步驟看成目標，使它作為步驟而起作用。備考稅務師考試的同學們，一起來看看今天稅務師《稅法二》的考點內容吧！

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【內容導航】

契稅(2)

【所屬章節】

本知識點屬于《稅法二》第七章契稅

【知識點】契稅(2)

契稅(2)

第三節減免稅優惠

一、契稅減免的基本規定

免征

（1）國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免征契稅

（2）城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，免征契稅

（3）承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，并用于農、林、牧、漁業生產的，免征契稅

（4）外國使領館、駐華機構及外交人員承受土地、房屋權屬，免征契稅

（5）對國有控股公司以部分資產投資組建新公司，且該國有控股公司占新公司股份85%以上，對新公司承受該國有控股公司的土地和房屋權屬免征契稅

（6）因不可抗力喪失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征契稅

（7）土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，由省級人民政府確定是否減免

二、財政部確定的其他減征、免征契稅的項目

1.售后回租及相關事項的契稅政策

契稅	（1）對金融租賃公司開展售后回租業務，承受承租人房屋、土地權屬的，照章征稅（2）對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權屬的，免征契稅
增值稅	（1）屬于金融服務—貸款服務（2）以收取的全部價款和價外費用（不含本金），扣除支付的借款利息、發行債券利息后的余額為銷售額
企業所得稅	（1）承租人出售資產的行為，不確認為銷售收入（2）對融資性租賃的資產，仍按承租人出售前賬面價值作為計稅基礎計提折舊
印花稅	按租金總額依“借款合同”稅目計稅貼花

房屋征收與補償	①選擇貨幣補償用以重新購置房屋	a.購房成交價格不超過貨幣補償的，對新購房屋免征契稅 b.購房成交價格超過貨幣補償的，對差價部分按規定征收契稅
	②選擇房屋產權調換	a.不繳納房屋產權調換差價的，對新換房屋免征契稅 b.繳納房屋產權調換差價的，對差價部分征收契稅
增資	單位、個人以房屋、土地以外的資產增資，相應擴大其在被投資公司的股權持有比例，無論被投資公司是否變更工商登記，其房屋、土地權屬不發生轉移，不征收契稅
更名	個體工商戶的經營者將其個人名下的房屋、土地權屬轉移至個體工商戶名下，或個體工商戶將其名下的房屋、土地權屬轉回原經營者個人名下，免征契稅
	合伙企業的合伙人將其名下的房屋、土地權屬轉移至合伙企業名下，或合伙企業將其名下的房屋、土地權屬轉回原合伙人名下，免征契稅
	婚姻關系存續期間 ①房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，免征契稅 ②房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，免征契稅 ③房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅

2.對國家石油儲備基地第一期項目建設過程中涉及的契稅予以免征。

3.公租房經管單位購買住房作為公租房的，免征契稅。

4.自2019年6月1日至2025年12月31日，為社區提供養老、托育、家政等服務的機構，承受房屋、土地用于提供社區養老、托育、家政服務的，免征契稅。(2020年新增)

5.自2019年1月1日至2020年12月31日，對飲水工程運營管理單位承受土地使用權，免征契稅，對于既向城鎮居民供水，又向農村居民供水的飲水工程運營管理單位，涉及應征契稅的，依據向農村居民供水量占總供水量的比例免征契稅。(2020年新增)

6.個人購買住房的契稅政策

（1）個人購買家庭住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）	①面積≤90平方米的，減按1%的稅率征收契稅 ②面積＞90平方米，減按1.5%的稅率征收契稅
（2）個人購買家庭第二套改善性住房	①面積≤90平方米，減按1%的稅率征收契稅 ②面積＞90平方米，減按2%的稅率征收契稅
（3）個人首次購買改造安置住房	①面積≤90平方米的，減按1%的稅率征收契稅 ②面積＞90平方米，符合普通住房標準的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅
（4）個人購買家庭住房的普通住房	按法定稅率減半計征契稅

【解釋】普通住房標準：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

【注意】各省、自治區、直轄市根據本地區享受優惠政策普通住房的具體標準，允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。

7.企業事業單位改制重組的契稅政策

企業改制	非公司制企業改制為有限責任公司或股份有限公司，有限責任公司變更為股份有限公司，股份有限公司變更為有限責任公司，原企業投資主體存續并在改制（變更）后的公司中所持股權（股份）比例超過75%，且改制（變更）后公司承繼原企業權利、義務的，對改制（變更）后公司承受原企業土地、房屋權屬		免征
事業單位改制	事業單位按國家有關規定改制為企業，原投資主體存續并在改制后企業中出資（股權、股份）比例超過50%的，改制后企業承受原事業單位土地、房屋權屬
公司分立	按規定分立的與原公司投資主體相同的公司，對分立后公司承受原公司土地、房屋權屬
公司合并	兩個或兩個以上的公司，依照法律規定、合同約定，合并為一個公司，且原投資主體存續的，對合并后公司承受原合并各方土地、房屋權屬
資產劃轉	（1）對承受縣級以上人民政府或國有資產管理部門按規定進行行政性調整、劃轉國有土地、房屋權屬的單位（2）同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉（3）母公司以土地、房屋權屬向其全資子公司增資，視同劃轉
債權轉股權	經國務院批準實施債權轉股權的企業，對債權轉股權后新設立的公司承受原企業的土地，房屋權屬
劃撥用地出讓或作價出資	以出讓方式或國家作價出資（入股）方式承受原改制重組企業、事業單位劃撥用地的，對承受方應按規定征收契稅		征收
公司股權（股份）轉讓	在股權（股份）轉讓中，單位、個人承受公司股權（股份），公司土地、房屋權屬不發生轉移		不征
企業破產	債權人	承受破產企業土地、房屋權屬	免征
	非債權人	（1）安置原企業全部職工并簽訂服務年限不少于3年的勞動用工合同的
		（2）與原企業30%以上職工簽訂服務年限不少于3年的勞動用工合同的	減半

第四節計稅依據和應納稅額的計算

應納稅額=計稅依據（成交價格、核定的價格、價格差額、全部的經濟利益）×稅率

情形

計稅依據

（1）土地使用權出售

（2）房屋買賣

【提示1】房屋買賣的契稅計稅價格為房屋買賣合同的總價款，買賣裝修的房屋，裝修費用應包括在內

【提示2】以房屋抵債或實物交換房屋，視同房屋買賣，由產權承受人按房屋現值繳納契稅

成交價格

第五節征收管理

納稅義務發生時間	納稅人在簽訂土地、房屋權屬轉移合同當天或者取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證當天
納稅期限	自納稅義務發生之日起10日內，向契稅征收機關辦理申報，并在核定的期限內繳納稅款
納稅地點	土地、房屋所在地的征收機關
退稅	對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅

要從容地著手去做一件事，但一旦開始，就要堅持到底。希望備考稅務師考試的小伙伴們都能夠順利通過稅務師考試！快一起努力學習吧！

（注：以上內容選自文顏老師《稅法二》授課講義）

（本文為東奧會計在線原創文章，僅供考生學習使用，禁止任何形式的轉載）

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