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【內容導航】

契稅的征稅范圍、納稅人和稅率

【所屬章節】

本知識點屬于《稅法二》第七章—契稅

【知識點】契稅的征稅范圍、納稅人和稅率

契稅的征稅范圍、納稅人和稅率

一、征稅范圍

（一）國有土地使用權出讓（區別土地增值稅）

（二）土地使用權轉讓

包括出售、贈與和交換，不包括農村集體土地承包。

（三）房屋買賣

1.以房產抵債或實物交換房屋：產權承受人按房屋現值繳納契稅。

2.以房產作投資或作股權轉讓：由產權承受方按投資房產價值或買價繳納契稅。

【注意】以自有房產作股投入本人獨資經營的企業，免征契稅。

3.買房拆料或翻建新房，應納契稅。

（四）房屋贈與

1.個人無償贈與不動產行為，應對受贈人全額征收契稅。

2.獲獎方式取得房屋產權的照章繳納契稅。

【知識點回顧】土地增值稅只對有償轉讓房地產征收，對以繼承、贈與(贈與至親、公益性贈與)等方式無償轉讓的房地產，一般不予征稅。

（五）房屋交換

1.雙方交換價值相等，免納契稅。

2.交換價值不相等，按超出部分由支付差價方繳納契稅。

【注意】土地、房屋權屬的典當、“法定繼承”、分拆（分割）、出租、抵押，不屬于契稅的征稅范圍。

（六）企業事業單位改制重組的契稅政策（2019年調整）

1.企業改制

企業按照有關規定整體改制，原企業投資主體存續并在改制（變更）后的公司中所持股權（股份）比例超過75%，且改制（變更）后公司承繼原企業權利、義務的，對改制（變更）后公司承受原企業土地、房屋權屬，免征契稅。

2.事業單位改制

事業單位按照國家有關規定改制為企業，原投資主體存續并在改制后企業中出資（股權、股份）比例超過50%的，對改制后企業承受原事業單位土地、房屋權屬，免征契稅。

3.公司合并

兩個或兩個以上的公司，依照法律規定、合同約定，合并為一個公司，且原投資主體存續的，對合并后公司承受原合并各方土地、房屋權屬，免征契稅。

4.公司分立

公司依照法律規定、合同約定分立為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對分立后公司承受原公司土地、房屋權屬，免征契稅。

5.企業破產

（1）債權人（包括破產企業職工）承受破產企業抵償債務的土地、房屋權屬，免征契稅；

（2）對非債權人承受破產企業土地、房屋權屬，凡按照國家有關法律法規政策妥善安置原企業全部職工規定，與原企業全部職工簽訂服務年限不少于3年的勞動用工合同的，對其承受所購企業土地、房屋權屬，免征契稅；與原企業超過30%的職工簽訂服務年限不少于3年的勞動用工合同的，減半征收契稅。

6.資產劃轉

（1）對承受縣級以上人民政府或國有資產管理部門按規定進行行政性調整、劃轉國有土地、房屋權屬的單位，免征契稅。

（2）同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉，免征契稅。

（3）母公司以土地、房屋權屬向其全資子公司增資，視同劃轉，免征契稅。

7.債權轉股權

經國務院批準實施債權轉股權的企業，對債權轉股權后新設立的公司承受原企業的土地、房屋權屬，免征契稅。

8.劃撥用地出讓或作價出資

以出讓方式或國家作價出資（入股）方式承受原改制重組企業、事業單位劃撥用地的，不屬上述規定的免稅范圍，對承受方應按規定征收契稅。

9.公司股權（股份）轉讓

在股權（股份）轉讓中，單位、個人承受公司股權(股份)，公司土地、房屋權屬不發生轉移，不征收契稅。

（七）房屋附屬設施有關契稅政策

1.對于承受與房屋相關的附屬設施所有權或土地使用權的行為，征收契稅；對于不涉及土地使用權和房屋所有權轉移的，不征收契稅。

2.采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按合同總價款計征契稅。

3.承受的房屋附屬設施權屬如為單獨計價的，按當地適用稅率計稅；如與房屋統一計價的，適用與房屋相同稅率。

4.對承受國有土地使用權應支付的土地出讓金，要征收契稅，不得因減免出讓金而減免契稅。

5.對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同的，應征收契稅。計稅依據為因改變土地用途應補繳的土地收益金及應補繳政府的其他費用。

6.土地使用者將土地使用權及所附建筑物、構筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、構筑物和其他附著物）轉讓給他人的，應按照轉讓的總價款計征契稅。

7.土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規定繳納契稅。

二、納稅人：承受的單位和個人

三、稅率

1.契稅實行幅度比例稅率，稅率幅度為3%-5%。

2.對個人購買90平方米及以下且屬于家庭住房，減按1%的稅率征稅。

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（注：以上內容選自彭婷老師《稅法二》授課講義）

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