特定事項的稅務處理_2020年《稅法二》預習考點

來源：東奧會計在線責編：王超越2019-12-24 14:36:00

上一節我們學習了稅務師計稅成本的核算方法以及對象的確定原則，接下來我們來繼續往下學習特定事項的稅務處理。

【內容導航】

特定事項的稅務處理

【所屬章節】

本知識點屬于《稅法二》第一章-企業所得稅

【知識點】特定事項的稅務處理

特定事項的稅務處理

1.企業以本企業為主體聯合其他主體合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定處理：

合作建房、合作分房，首次分配開發產品時	如該項目已結算計稅成本，則分配給投資方開發產品的計稅成本與投資額之間的差額計入當期應納稅所得額
	如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行稅務處理
合作建房、合作分錢	該項目形成的營業利潤額先申報繳納企業所得稅，不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或稅前扣除相關利息支出
	投資方取得營業利潤視同股息、紅利進行稅務處理

2.投地建房、合作分房

企業以換取開發產品為目的，將土地使用權投資其他企業房地產開發項目的，應在首次取得開發產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發產品兩項業務進行所得稅處理，并按取得的開發產品公允價值（包括首次取得和以后應取得的）計算確認土地使用權轉讓所得或損失。

3.土增稅清算涉及企業所得稅退稅

（1）企業按規定對開發項目進行土地增值稅清算后，當年企業所得稅匯算清繳出現虧損且有其他后續開發項目的，該虧損應按照稅法規定向以后年度結轉，用以后年度所得彌補。

（2）企業按規定對開發項目進行土地增值稅清算后，當年企業所得稅匯算清繳出現虧損，且沒有后續開發項目的，計算出該項目由于土地增值稅原因導致的項目開發各年度多繳企業所得稅稅款，并申請退稅。

退稅計算方法：

（1）該項目繳納的土地增值稅總額，應按照該項目開發各年度實現的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發各年度進行分攤，具體按以下公式計算：

各年度應分攤的土地增值稅=土地增值稅總額×（項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額）

公式中的銷售收入包括視同銷售房地產的收入，但不包括企業銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅的銷售收入。

（2）該項目各年度應分攤的土地增值稅減去該年度已經在企業所得稅稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當年應補充扣除的土地增值稅；

企業應調整當年度的應納稅所得額，并按規定計算當年度應退的企業所得稅稅款；

當年度已繳納的企業所得稅稅款不足退稅的，應作為虧損向以后年度結轉，并調整以后年度的應納稅所得額。

（3）按照上述方法進行土地增值稅分攤調整后，相應年度應納稅所得額為正數的，應按規定計算繳納企業所得稅。

（4）企業按上述方法計算的累計退稅額，不得超過其在該項目開發各年度累計實際繳納的企業所得稅；超過部分作為項目清算年度產生的虧損，向以后年度結轉。

【總結】計算退稅程序：清算后分攤土增稅→計算補繳土增稅（分攤額-已繳額）→調應納稅所得額（土增稅多，所得額減少）→計算退稅（多則退，少則補）。

總結：

高頻考點	要點
成本扣除	維修費用（可扣）、維修基金（已計收入共用移交時扣除）、基本配套設施（是否營利，處理不同）、公共建筑（單建單算，合建抵成本）、按揭擔保金（據實）、境外傭金（10%）、利息支出、折舊（12個月）
成本計算方法	開發產品（制造成本法）、土地成本（占地面積法）、單獨過渡性成本對象（建筑面積法）、借款費用（直接成本法或按預算造價法）
特定事項	合作建房、合作分房+合作建房、合作分錢+投地建房、合作分房+土增稅清算涉及的企業所得稅退稅