【答疑精選】《稅法二》之土地增值稅

    【東奧小編】各位備考的學員，在學習的過程中，無論是做題還是看教材，都會遇到一些不理解和弄不懂的地方，這是大家可以通過東奧的答疑版塊向東奧的老師們請教。同時，也可以在東奧論壇進行交流討論。

    單項選擇題

　　某市房地產開發企業受讓一宗土地使用權，取得土地使用權支付地價款和相關稅費共計1800萬元，當期開發一半用于建造寫字樓，發生房地產開發成本1200萬元，利息費用600萬元(能夠按房地產項目計算分攤并提供金融機構貸款證明);該寫字樓竣工驗收后，將總建筑面積的1/3對外銷售，簽訂銷售合同，取得銷售收入3000萬元;將總建筑面積的1/3對外出租，當年取得租金收入100萬元;剩余1/3的建筑面積轉為企業固定資產自用。已知當地省級人民政府規定，其他房地產開發費用扣除比例為5%。該企業應繳納土地增值稅( )萬元。

　　A.350 

　　B.473.25

　　C.650.25

　　D.694

    【正確答案】：D

    【答案解析】：可以扣除的取得土地使用權所支付的金額=1800×50%×1/3=300(萬元);可以扣除的房地產開發成本=1200×1/3=400(萬元);可以扣除的房地產開發費用=600×1/3+(300+400)×5%=235(萬元);可以扣除的與轉讓房地產有關的稅金=3000×5%×(1+7%+3%)=165(萬元);加計扣除金額=(300+400)×20%=140(萬元)。

　　扣除項目金額=300+400+235+165+140=1240(萬元)，增值額=3000-1240=1760(萬元)，增值率=1760/1240×100%=141.94%，適用稅率為50%，速算扣除系數為15%。該企業應納土地增值稅=1760×50%-1240×15%=694(萬元)。

　　扣除項目里為什么沒有印花稅?

    【東奧老師回答】

    尊敬的學員，您好：

　　本題是房開企業轉讓新建寫字樓，不可以扣除印花稅，因為房地產開發企業的印花稅計入管理費用，開發費用采用比例計算扣除，開發費用包括三項期間費用，而開發費用又是作為扣除項目，所以稅法規定房地產企業的印花稅不單獨扣除，而是在開發費用中一并扣除。

    祝您學習愉快！

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