土地增值稅扣除項目及金額的確定_2024年稅法一預習考點
| 土地增值稅收入額的確定 | 土地增值稅扣除項目及金額的確定 |
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土地增值稅扣除項目及金額的確定
計算土地增值稅應納稅額，并不是直接對轉讓房地產所取得的收入征稅，而是要對收入額（R）減除國家規定的各項扣除項目（ΣC）金額后的余額計算征稅（這個余額就是納稅人在轉讓房地產中獲取的增值額）。因此，要計算增值額（Δ），首先必須確定扣除項目。
（一）新建房扣除項目（ΣC）的確定
1.取得土地使用權所支付的金額（ΣC①）
（1）納稅人為取得土地使用權所支付的地價款：
①以協議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；
②以行政劃撥方式取得土地使用權的，地價款為按照國家有關規定補繳的土地出讓金；
③以轉讓方式取得土地使用權的，地價款為向原土地使用權人實際支付的地價款。
（2）納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定繳納的有關費用：
按國家統一規定交納的有關費用，是指納稅人在取得土地使用權過程中為辦理有關手續，按國家統一規定交納的有關登記、過戶手續費。
2.房地產開發成本（ΣC②）
（1）土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。
（2）前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
（3）建筑安裝工程費，指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。
（4）基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。
（5）公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
（6）開發間接費用，指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
3.房地產開發費用（ΣC③）
房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。根據現行財務會計制度的規定，這三項費用作為期間費用，直接計入當期損益，不按成本核算對象進行分攤。故作為土地增值稅扣除項目的房地產開發費用，不按納稅人房地產開發項目實際發生的費用進行扣除，而按《實施細則》的標準進行扣除。
4.與轉讓房地產有關的稅金（ΣC④）
（1）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的印花稅、城市維護建設稅，教育費附加也可視同稅金扣除。
（2）營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉讓房地產有關的稅金”不包括增值稅。
（3）房地產開發企業實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除；凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城市維護建設稅和教育費附加扣除。
（4）按照《施工、房地產開發企業財務制度》的有關規定，房地產開發企業繳納的印花稅已列入管理費用，已相應予以扣除，因此，不允許作為與轉讓房地產有關的稅金再重復扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅（按照產權轉移書據記載的金額的0.5‰計算）。
（二）轉讓舊房及建筑物的扣除項目（ΣC）及有關規定（略）
所屬章節：第五章 土地增值稅
注：以上內容選自張泉春老師2023年《稅法一》高效基礎班授課講義
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