稅法一沖刺考點速記手冊：轉讓不動產增值稅征收管理

來源：東奧會計在線責編：劉佳慧2021-10-21 15:04:49

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轉讓不動產增值稅征收管理

1.一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅；也可以選擇適用一般計稅方法計稅，計稅規則歸納為：

來源	稅率、征收率或預征率	計稅依據與預繳依據
直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債	選擇適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅	以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額【歸納】差價征收率（5%）計稅、屬地差價征收率（5%）預繳
直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債	選擇適用一般計稅方法計稅的，按照5%的預征率向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅	以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算銷項稅額；以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額按照5%的預征率預繳【歸納】全價稅率（9%）計銷項、屬地差價預征率（5%）預繳
自建	選擇適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅	以取得的全部價款和價外費用為銷售額【歸納】全價征收率（5%）計稅、屬地全價征收率（5%）預繳
自建	選擇適用一般計稅方法計稅的，按照5%的預征率向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅	以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算銷項稅額；以取得的全部價款和價外費用按照5%的預征率預繳【歸納】全價稅率（9%）計銷項、屬地全價預征率（5%）預繳

2.一般納稅人轉讓其2016年5月1日后取得的不動產的，適用一般計稅方法計稅，計稅規則歸納為：

來源	稅率或預征率	計稅依據與預繳依據
直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債	按照5%的預征率向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅	以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額按照5%的預征率預繳【歸納】全價稅率（9%）計銷項、屬地差價預征率（5%）預繳
自建	按照5%的預征率向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅	以取得的全部價款和價外費用按照5%的預征率預繳【歸納】全價稅率（9%）計銷項、屬地全價預征率（5%）預繳

3.小規模納稅人轉讓其取得的不動產的（除個人轉讓其購買的住房），適用簡易計稅方法計稅，計稅規則歸納：

來源	計稅依據	征收率	納稅地點
直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債	以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額	5%	除其他個人之外的小規模納稅人，應按照規定的計稅方法向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅；其他個人按照規定的計稅方法向不動產所在地主管稅務機關申報納稅
自建	以取得的全部價款和價外費用為銷售額	5%

4.個人轉讓其購買的住房

（1）個人轉讓其購買的住房，按照有關規定全額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

（2）個人轉讓其購買的住房，按照有關規定差額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

【相關鏈接】個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

個體工商戶應按照上述規定的計稅方法向住房所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅；其他個人應按照上述規定的計稅方法向住房所在地主管稅務機關申報納稅。

5.其他個人以外的納稅人轉讓其取得的不動產

（1）以轉讓不動產取得的全部價款和價外費用作為預繳稅款計算依據的，計算公式為：

應預繳稅款=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%

（2）以轉讓不動產取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額作為預繳稅款計算依據的，計算公式為：

應預繳稅款=（全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價）÷（1+5%）×5%

其他個人轉讓其取得的不動產，按照以上計算方法計算應納稅額并向不動產所在地主管稅務機關申報納稅。