概述、納稅人、征稅范圍及稅率、計稅依據(1)_2021年《稅法一》預習考點

來源：東奧會計在線責編：cyw2021-02-09 09:09:13

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【內容導航】

概述、納稅人、征稅范圍及稅率、計稅依據(1)

【所屬章節】

本知識點屬于《稅法一》第七章土地增值稅

【知識點】概述、納稅人、征稅范圍及稅率、計稅依據(1)

概述、納稅人、征稅范圍及稅率、計稅依據(1)

第一節土地增值稅概述

土地增值稅概述

概念

土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）所取得的增值額為征稅對象，依照規定稅率征收的一種稅

【提示】2019年7月，財政部會同國家稅務總局發布了《中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）》

特點

1.以增值額為征稅對象

2.征稅面比較廣

3.采用扣除法和評估法計算增值額

4.實行超率累進稅率

5.實行按次征收

【鏈接】不動產轉讓環節稅收

轉讓方	增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅、所得稅
承受方	契稅、印花稅

第二節納稅人、征稅范圍和稅率

一、納稅人

土地增值稅的納稅義務人是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

【解釋】包括各類企業單位、事業單位、機關、社會團體、個體工商業戶以及其他單位和個人。

【提示】凡發生應稅行為的單位和個人，不論其經濟性質，無論專營或兼營房地產業務，均有繳納土地增值稅的義務。

二、征稅范圍

(一)征稅范圍的一般規定

關鍵詞	含義
轉讓、國有	出讓國有土地、轉讓非國有（集體所有）土地的行為不征稅
轉讓使用權/產權	強調國有土地使用權、地上建筑物及其附著物是否發生產權轉移，不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為
有償	強調取得收入，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產，不予征稅

【解釋】土地使用權的出讓和轉讓：

(二)征稅范圍的特殊規定(哪些征;哪些不征;哪些免征)

具體事項	土地增值稅的具體規定
合作建房	一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免；建成后轉讓的，征稅
交換房地產	征稅（個人之間互換自有居住用房，經當地稅務機關核實，免征）
房地產抵押	抵押期間不征；抵押期滿后看產權是否轉移，以房地產抵債，征稅
房地產出租	權屬不變更，不征
房地產評估增值	產權未轉移，房屋產權所有人、土地使用權所有人也未取得收入，不征
國家收回國有土地使用權、征用地上建筑物及附著物	權屬已變更，原房地產所有人也取得了收入，但按照規定，免征
代建房行為	產權未轉移，不征
房地產繼承	是指房產的原產權所有人、依照法律規定取得土地使用權的土地使用人死亡以后，由其繼承人依法承受死者房產產權和土地使用權的民事法律行為，不予征稅
房地產贈與	不征收土地增值稅的房地產贈與行為只包括以下兩種： 1.房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的行為（贈與至親） 2.房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的行為（公益贈與）
土地使用者轉讓、抵押、置換土地	只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，應該征稅【提示】在所擔保的債務到期之前，抵押人實際上仍對設為抵押物的土地享有占有、使用、收益的權利，土地使用權屬并未發生轉移行為，不繳納土地增值稅。土地使用者作為抵押人，以土地使用權設為抵押物，在抵押期滿后，不能如期清償債務，而以作為抵押物的土地使用權清償債務時，抵押的土地使用權被債權人實質性依法取得，土地使用者作為抵押人實際上也取得相應的經濟利益，這個時候無論是否辦理土地使用權屬變更，都應當依照稅法規定繳納土地增值稅（2020年新增）

三、稅率——四級超率累進稅率

級數	增值額與扣除項目金額的比率	稅率（%）	速算扣除系數（%）
1	不超過50%的部分	30	0
2	超過50%～100%的部分	40	5
3	超過100%～200%的部分	50	15
4	超過200%的部分	60	35

第三節計稅依據

土地增值稅的計稅依據：轉讓房地產所取得的增值額

增值額=轉讓房地產的收入-稅法規定的扣除項目金額

一、收入額的確定

納稅人轉讓房地產所取得的收入，是指轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內的全部價款及有關的經濟利益，不允許從中減除任何成本費用。

【注意】營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。

計稅方法		土地增值稅應稅收入	增值稅
簡易計稅		轉讓房地產的含稅收入?增值稅應納稅額	自建：增值稅應納稅額=全額/（1+5%）×5% 非自建：增值稅應納稅額=差額/（1+5%）×5%
一般計稅	非房地產開發企業	轉讓房地產的全額含稅收入/（1+9%）	銷項稅額=全額/（1+9%）×9%
一般計稅	房地產開發企業	轉讓房地產的含稅收入?增值稅銷項稅額	銷項稅額=（含稅收入-地價款）/（1+9%）×9%

續表：

實物收入	收入時的市場價格折算成貨幣收入
無形資產收入	專門評估確定其價值后折算成貨幣收入
外國貨幣	取得收入的當天或當月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣
代收的各項費用	（1）如計入房價向購買方一并收取的，作計稅收入（2）如未計入房價，在房價之外單獨收取的，不作計稅收入

二、扣除項目及其金額

土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。

轉讓項目的性質

扣除項目

新建房屋（賣新房）

房地產企業（5項）

1.取得土地使用權所支付的金額

2.房地產開發成本

3.房地產開發費用

4.與轉讓房地產有關的稅金

5.財政部規定的其他扣除項目（房企）：加計扣除

非房地產企業（4項）

具體來看：

1.取得土地使用權所支付的金額	取得土地使用權支付的地價款（買地的錢）	出讓方式取得，為支付的土地出讓金
		行政劃撥方式取得，為轉讓土地使用權時補繳的土地出讓金
		轉讓方式取得，為支付的地價款
	交納的有關稅費，如契稅、登記、過戶手續費（不含印花稅）

2.房地產開發成本

（1）土地征用及拆遷補償費：主要包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等

（2）前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出

（3）建筑安裝工程費，指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費、以自營方式發生的建筑安裝工程費

【注意】建筑安裝工程費，營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發票，在發票的備注欄注明建筑服務發生地縣（市、區）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額

（4）基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、通信、照明、環衛、綠化等工程發生的支出

（5）公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出

（6）開發間接費用，指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費等（非房地產開發費用）

3.房地產開發費用（與房地產有關的銷售費用、管理費用、財務費用）

能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并提供金融機構證明的

利息+（1+2）×5%以內（注：利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額）

不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的