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【內容導航】

特定企業(交易行為)的增值稅政策(2)

【所屬章節】

本知識點屬于《稅法一》第二章 增值稅

【知識點】特定企業(交易行為)的增值稅政策(2)

特定企業(交易行為)的增值稅政策(2)

第十一節 特定企業(交易行為)的增值稅政策

二、提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理

(一)預備知識

1.適用主體：納稅人以經營租賃方式出租取得的不動產(含房企)。

2.不動產來源：自建和非自建。

3.本知識點不適用于納稅人提供道路通行服務。

4.稅款征收環節分為預繳(跨縣市出租)和申報兩個環節。

5.計稅方法分為一般計稅法和簡易計稅法。

6.稅率、征收率、預征率：

(1)不動產經營租賃服務增值稅稅率9%、征收率5%。

(2)個人出租住房減按1.5%征收。

(3)一般計稅方法預征率3%;簡易計稅方法預征率5%。

(二)計稅方法和應納增值稅計算

一般納稅人2016年4月30日前取得——可選擇簡易計稅方法

一般納稅人2016年4月30日后取得——適用一般計稅方法

小規模納稅人——只能簡易計稅方法

【提示】本地提供不動產租賃，不需預繳，直接申報。

(三)預繳與申報

1.納稅人出租的不動產所在地與其機構所在地在同一直轄市或計劃單列市但不在同一縣(市、區)的，由直轄市或計劃單列市稅務局決定是否在不動產所在地預繳稅款。

2.納稅人出租不動產，按照上述規定需要預繳稅款的，應在取得租金的次月納稅申報期或不動產所在地主管稅務機關核定的納稅期限預繳稅款。

3.單位和個體工商戶出租不動產，向不動產所在地主管稅務機關預繳的增值稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。

4.納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

(四)發票的開具

(五)其他規定

納稅人出租不動產，按照規定應向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款而自應當預繳之月起超過6個月沒有預繳稅款的，由機構所在地主管稅務機關按征管法相關規定進行處理。

三、跨縣(市、區)提供建筑服務增值稅征收管理

(一)適用范圍

1.適用于：單位和個體工商戶在其機構所在地以外的縣(市、區)提供建筑服務。

2.不適用于：其他個人跨縣(市區)提供建筑服務。

【提示】建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目，即老項目，可以選擇簡易計稅方法。

3.預繳及申報納稅地點

向建筑服務發生地稅務機關——預繳稅款(差額預繳)，

向機構所在地稅務機關——申報納稅。

(二)預繳稅款

【提示】差額為負數的，可結轉下次預繳稅款時繼續扣除。

(三)扣除憑證

1.從分包方取得的2016年4月30日前開具的建筑業營業稅發票，可在2016年6月30日前作為預繳稅款的扣除憑證。

2.從分包方取得的2016年5月1日后開具的，備注欄注明建筑服務發生地所在縣(市、區)、項目名稱的增值稅發票。

3.國家稅務總局規定的其他憑證。

(四)其他規定

1.小規模納稅人跨縣(市、區)提供建筑服務，不能自行開具增值稅發票的，可向建筑服務發生地主管稅務機關按照其取得的全部價款和價外費用申請代開增值稅發票。

2.納稅人跨縣(市、區)提供建筑服務，向建筑服務發生地主管稅務機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。

納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

3.納稅人跨縣(市、區)提供建筑服務，按照上述規定應向建筑服務發生地主管稅務機關預繳稅款而自應當預繳之月起超過6個月沒有預繳稅款的，由機構所在地主管稅務機關按征管法相關規定進行處理。

【總結】跨縣(市、區)提供建筑服務增值稅征收管理

【注意】①跨縣(市區)才需預繳;

②其他個人建筑服務不適用。

四、房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理

(一)適用范圍

房企銷售自行開發的房地產項目。

【提示】自行開發：指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設;房企以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續開發后，以自己的名義立項銷售的，屬于銷售自行開發的房地產項目。

(二)一般納稅人征收管理

【提示1】小規模納稅人只能簡易計稅，一般納稅人新項目只能一般計稅，老項目可選擇簡易或一般。

【解釋】房地產老項目，是指：

(1)《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日以前的房地產項目;

(2)《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日以前的建筑工程項目。

【提示2】一般納稅人老項目選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。

【提示3】一般納稅人自行開具增值稅專用發票;向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得開具增值稅專用發票。

【提示1】營改增差額征稅(一般納稅人房企銷售自行開發的房地產一般計稅方法下)

銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+適用稅率)

當期允許扣除的土地價款=(當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積)×支付的土地價款

【解釋】“支付的土地價款”，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。(扣除憑據：向政府支付的價款——省級以上的財政部門監/印制的財政票據)。

在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。(扣除憑據：拆遷補償費用——拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等)

【提示2】進項稅額

一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，兼有一般計稅方法、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規模”為依據進行劃分：

不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×(簡易計稅、免稅房地產項目建設規模÷房地產項目總建設規模)

(三)小規模納稅人征收管理

1.房地產開發企業中的小規模納稅人(采取預收款方式)銷售自行開發的房地產項目(無論新項目還是老項目)，都按照5%的征收率計算應納稅額。

2.開票

(1)自行開具增值稅普通發票。

(2)向主管稅務機關申請代開增值稅專用發票。

(3)向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得申請代開增值稅專用發票。

五、資管產品增值稅的征收管理

(一)計稅方法的選擇

【提示1】管理人應分別核算資管產品運營業務和其他業務的銷售額和增值稅應納稅額。未分別核算的，資管產品運營業務不得適用簡易方法計稅。

【提示2】管理人可選擇分別或匯總核算資管產品運營業務銷售額和增值稅應納稅額。

【提示3】對資管產品在2018年1月1日前運營過程中發生的增值稅應稅行為，未繳納增值稅的，不再繳納;已繳納增值稅的，已納稅額從資管產品管理人以后月份的增值稅應納稅額中抵減。

(二)銷售額的確定

透過生死，才會明白健康的重要；透過得失，才是會明白淡泊的重要。希望備考稅務師考試的小伙伴們都能夠順利通過稅務師考試！快一起努力學習吧！

（注：以上內容選自小燕老師《稅法一》授課講義）

（本文為東奧會計在線原創文章，僅供考生學習使用，禁止任何形式的轉載）