土地增值稅的計稅依據_2020年《稅法一》每日攻克一考點

來源：東奧會計在線責編：蘇曉婷2020-10-29 10:51:57

戰士的意志要象礁石一樣堅定，戰士的性格要象和風一樣溫柔。面對即將到來的稅務師考試，我們要堅定信心，平穩心態，只要平時功課做得足，就沒什么可過度緊張的。最后一天的每日考點，要堅持看完哦~

土地增值稅的計稅依據_2020年《稅法一》每日攻克一考點

土地增值稅的計稅依據：轉讓房地產所取得的增值額

增值額=轉讓房地產的收入-稅法規定的扣除項目金額

一、收入額的確定

納稅人轉讓房地產所取得的收入，是指轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內的全部價款及有關的經濟利益，不允許從中減除任何成本費用。

【注意】營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。

計稅方法		土地增值稅應稅收入	增值稅
簡易計稅		轉讓房地產的含稅收入?增值稅應納稅額	自建：增值稅應納稅額=全額/（1+5%）×5% 非自建：增值稅應納稅額=差額/（1+5%）×5%
一般計稅	非房地產開發企業	轉讓房地產的全額含稅收入/（1+9%）	銷項稅額=全額/（1+9%）×9%
一般計稅	房地產開發企業	轉讓房地產的含稅收入?增值稅銷項稅額	銷項稅額=（含稅收入-地價款）/（1+9%）×9%

續表：

實物收入	收入時的市場價格折算成貨幣收入
無形資產收入	專門評估確定其價值后折算成貨幣收入
外國貨幣	取得收入的當天或當月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣
代收的各項費用	（1）如計入房價向購買方一并收取的，作計稅收入（2）如未計入房價，在房價之外單獨收取的，不作計稅收入

二、扣除項目及其金額

土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。

轉讓項目的性質

扣除項目

新建房屋（賣新房）

房地產企業（5項）

1.取得土地使用權所支付的金額

2.房地產開發成本

3.房地產開發費用

4.與轉讓房地產有關的稅金

5.財政部規定的其他扣除項目（房企）：加計扣除

非房地產企業（4項）

具體來看：

1.取得土地使用權所支付的金額	取得土地使用權支付的地價款（買地的錢）	出讓方式取得，為支付的土地出讓金
		行政劃撥方式取得，為轉讓土地使用權時補繳的土地出讓金
		轉讓方式取得，為支付的地價款
	交納的有關稅費，如契稅、登記、過戶手續費（不含印花稅）

2.房地產開發成本

（1）土地征用及拆遷補償費：主要包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等

（2）前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出

（3）建筑安裝工程費，指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費、以自營方式發生的建筑安裝工程費

【注意】建筑安裝工程費，營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發票，在發票的備注欄注明建筑服務發生地縣（市、區）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額

（4）基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、通信、照明、環衛、綠化等工程發生的支出

（5）公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出

（6）開發間接費用，指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費等（非房地產開發費用）

3.房地產開發費用（與房地產有關的銷售費用、管理費用、財務費用）

能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并提供金融機構證明的

利息+（1+2）×5%以內（注：利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額）

不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的

（1+2）×10%以內

【提示】全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照此方法扣除，計算扣除的具體比例由省、自治區、直轄市人民政府規定

續表：

【提示1】房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用上述第1項、第2項所述的兩種辦法

【提示2】土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除

【提示3】兩點專門規定：

一是利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除

二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除

4.與轉讓房地產有關的稅金

房地產開發企業

城建稅+教育費附加+地方教育附加

其他企業

印花稅0.5‰（產權轉移書據）+城建稅+教育費附加+地方教育附加

【注意】營改增后，房地產開發企業實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除

凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加扣除

5.加計扣除

房地產開發企業

（1+2）×20%

對取得土地使用權后，未開發即轉讓的，不得加計扣除

代收費用：

一并收取：計入收入，費用可扣，不做加計扣除基數

單獨收取：不影響計稅（不計收入，費用不扣）

三、分期分批開發、轉讓房地產扣除項目的確定

納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。計算公式：

扣除項目金額=扣除項目的總金額×(實際轉讓土地面積÷可轉讓土地總面積)。

【提示】可轉讓土地面積為開發土地總面積減除不能轉讓的公共設施用地面積后的剩余面積。(道路綠化等公共設施用地不能轉讓)

【注意】特別關注可扣項目金額的配比原則：出售部分才可以扣，未開發、未出售的不得扣除!

【配比原則總結】取得土地使用權支付的金額、開發成本和開發費用的配比：

①允許扣除的土地金額=取得土地使用權支付的金額×(已開發土地面積÷全部土地面積)×(已售房÷全部可售房)

②允許扣除的開發成本=房地產開發成本×(已售房÷全部可售房)

③允許扣除的開發費用=房地產開發費用×(已售房÷全部可售房)

【提示】能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并提供金融機構證明的：允許扣除的開發費用=利息×(已售房÷全部可售房)+(①+②)×5%以內

不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的：允許扣除的開發費用=(①+②)×10%以內

④與轉讓房地產有關的稅金，無配比問題。

⑤加計扣除=(①+②)×20%。

四、轉讓舊房及建筑物的評估價格

(一)轉讓舊房及建筑物能夠取得評估價格的

扣除項目金額

1.取得土地使用權所支付的金額

2.房屋及建筑物的評估價格

3.轉讓環節繳納的稅金

1.取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除。

2.舊房及建筑物的評估價格=房地產重新購建價格(重置成本價)×成新度折扣率。

評估價格須經當地稅務機關確認。

【提示】因計算納稅需要對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算土地增值稅時予以扣除。但納稅人因隱瞞、虛報房地產成交價格所發生的評估費用，不允許扣除。

3.轉讓環節繳納的稅金：城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅。

【提示1】土地增值稅條例和細則中沒有地方教育附加扣除的規定。現實中各省對地方教育附加能否扣除有著不同的規定，老師此講中是按照可以扣除進行講解，考試時應注意題干提示和要求。

【提示2】對于個人購入房地產再轉讓的，其在購入環節繳納的契稅，已經包含在舊房及建筑物的評估價格中，在計征土地增值稅時，不另作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除。

。(二)轉讓舊房及建筑物不能取得評估價格，但能提供購房發票的

納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，取得土地使用權所支付的金額、舊房及建筑物的評估價格，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。計算公式：

扣除項目金額1.+2.=購房發票所載金額×(1+5%×購買年限)。

【提示】計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

提供的具體購房憑據/發票		加計5%的基數
營改增前取得的營業稅發票		發票所載金額（不扣減營業稅）
營改增后取得的	增值稅普通發票	發票所載價稅合計金額
	增值稅專用發票	發票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和

【總結】根據相關規定，土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中抵扣的，不計入扣除項目;不允許在銷項稅額中抵扣的，可以計入扣除項目。

即：扣除項目中包括不得抵扣的增值稅進項稅額(計成本)。

扣除項目金額3.轉讓環節繳納的稅金：城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、契稅。

(三)轉讓舊房及建筑物不能取得評估價格，也不能提供購房發票的

對轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，稅務機關可以根據規定，實行核定征收。

【注意】契稅在計算土地增值稅時的扣除的不同情形：

可能在“取得土地使用權所支付的金額”中扣除，可能在“房屋及建筑物的評估價格”中扣除，可能在“轉讓環節繳納的稅金”中扣除。

契稅支付環節		稅務處理
取得土地使用權時支付的契稅		視同“按國家統一規定繳納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除
納稅人轉讓存量房，其原購入環節繳納的契稅	轉讓有評估價格的存量房	已經包含在舊房及建筑物的評估價格之中，故計征土地增值稅時，不另作為與轉讓房地產有關的稅金予以扣除
	轉讓無評估價格但能提供購房發票的存量房	凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數

以上稅務師考試相關考點內容選自小燕老師授課講義

（本文為東奧會計在線原創文章，僅供考生學習使用，禁止任何形式的轉載）

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