2018《稅法一》高頻考點：?房地產開發企業土地增值稅的清算
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【內容導航】
清算單位
清算條件
非直接銷售和自用房地產的收入確定
【所屬章節】
本知識點屬于《稅法一》第七章 土地增值稅
【知識點】房地產開發企業土地增值稅的清算管理
房地產開發企業土地增值稅的清算管理
(一)清算單位
(1)土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算;
(2)開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
(二)清算條件
1.納稅人應進行土地增值稅的清算的三種情況
(1)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;
(2)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;
(3)直接轉讓土地使用權的。
2.主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的四種情況
(1)已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;
(2)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢;
(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;
(4)省稅務機關規定的其他情況。
(三)非直接銷售和自用房地產的收入確定
1.房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分紅、償債、換取非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。
2.房地產企業用建造的該項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理。
收入按下列方法和順序確認：
(1)按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;
(2)由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
【提示】稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。
3.將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，產權未發生轉移的情況下——不扣除相應的成本和費用。
(1)房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。
(2)房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除。
(3)房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。
(4)房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
(5)貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
4.可核定扣除項目
前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的。
5.不可扣除的項目
(1)扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
(2)房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。
(3)竣工后，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。
(4)房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。
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