銷售不動產免征增值稅情形有哪些
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銷售不動產增值稅免稅條件因主體和不動產類型不同而有所差異，主要有以下幾種情況：
個人銷售住房
非北上廣深地區：個人將購買 2 年以上(含 2 年)的住房對外銷售的，免征增值稅。
北上廣深地區
個人將購買 2 年以上(含 2 年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
上海自 2021 年 1 月 22 日起，個人將購買 5 年以上(含 5 年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。普通住房應同時滿足五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;單套住房建筑面積在 144 平方米以下(含 144 平方米)。
小規模納稅人銷售不動產
單位和個體工商戶：小規模納稅人中的單位和個體工商戶銷售不動產，以 1 個月為納稅期，月銷售額未超過 10 萬元;以 1 個季度為納稅期，季度銷售額未超過 30 萬元的，免征增值稅。
其他個人：其他個人偶然發生銷售不動產的行為，按現行規定征免增值稅。其他個人采取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入未超過 10 萬元的，免征增值稅。
特殊情況
涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產：根據財稅〔2016〕36 號附件 3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》，涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權，免征增值稅。包括離婚財產分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。
銷售保障性住房：對經營公租房所取得的租金收入，免征增值稅。公租房經營管理單位應單獨核算公租房租金收入，未單獨核算的，不得享受免征增值稅優惠政策。對企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額 20% 的，免征土地增值稅，暫免征收增值稅。
銷售不動產適用什么征稅
一般納稅人：轉讓 2016 年 4 月 30 日前取得(不含自建)的不動產，可選擇簡易計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按 5% 的征收率計算應納稅額;也可選擇一般計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額，需以扣除購置原價或作價后的余額，按 5% 的預征率向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。轉讓 2016 年 4 月 30 日前自建的不動產，可選擇簡易計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按 5% 的征收率計算應納稅額;選擇一般計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額，以全部價款和價外費用按 5% 的預征率向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。轉讓 2016 年 5 月 1 日后取得(不含自建)或自建的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額，分別按規定以扣除購置原價或作價后的余額、全部價款和價外費用，按 5% 的預征率向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。
小規模納稅人：銷售其取得(不含自建)的不動產(不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產)，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按 5% 的征收率計算應納稅額。銷售其自建的不動產，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按 5% 的征收率計算應納稅額。
個人：個人將購買不足 2 年的住房對外銷售的，按照 5% 的征收率全額繳納增值稅;個人將購買 2 年以上(含 2 年)的住房對外銷售的，免征增值稅，北上廣深另有特殊規定。個人銷售自建自用住房免征增值稅。個人銷售其取得(不含自建)的不動產(不含其購買的住房)，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照 5% 的征收率計算應納稅額。
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