合作建房，是指由一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建房。合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換；第二種方式是雙方分別以土地使用權、貨幣資金合股，成立合營企業，合作建房。

    根據《企業會計制度》的規定，合作建房的會計處理，應遵循實質重于形式的原則，具體情況具體分析。對于第一種方式，應按照《企業會計準則-非貨幣性交易》進行會計處理；對于第二種方式，應按照《企業會計準則-投資》進行會計處理。

    《營業稅問題解答（之一）》（國稅函發[1995]156號，以下簡稱《解答》）規定，合作建房的第一種方式，雙方應分別繳納營業稅；第二種方式，則要視提供土地使用權的一方是否共同承擔合營企業的風險來確定是否繳納營業稅。同時，根據《企業所得稅暫行條例》的規定，第一種方式還需繳納企業所得稅。

    下面舉例分析合作建房業務的會計處理與稅務處理。

    例：甲公司是一家工業企業，在市區有一塊閑置的土地。乙公司是一家房地產開發企業。2003年8月，甲公司與乙公司簽訂合作建房協議，約定甲公司提供該閑置的土地（賬面價值600000元），乙公司提供資金，合作建房兩棟（結構、面積相等）。2004年12月，房屋如期建成，雙方各分得一棟房產，乙公司為此共支付開發成本1000000元，此時甲公司的土地使用權的賬面價值500000元，市場價格1200000元。建成后，兩棟房屋的市價為3000000元，甲公司將分得的一棟房屋作為固定資產管理，乙公司將分得的另一棟房屋作為庫存商品房入賬。假定甲、乙公司均座落在市區，企業所得稅率為33％。

    一、甲公司的會計與稅務處理

    1、2003年8月，甲公司與乙公司簽訂合作建房協議。此時，由于土地使用權尚未發生轉移，會計上和稅務上仍需對土地使用權按月進行攤銷。

    2、2004年12月，房屋建成，甲公司分得一棟。

    根據《解答》的規定，在合作建房過程中，甲公司以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙公司則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發生了銷售不動產的行為。因而合作建房的雙方都發生了營業稅的應稅行為，對甲公司應按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”項目征稅；對乙公司應按“銷售不動產”稅目征稅。

    由于雙方沒有進行貨幣結算，因此應當按照《營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定分別核定雙方各自的營業額。假定稅務機關核定土地使用權的價格與市價相同，均為1200000元，則計征營業稅的計稅依據應為600000元（1200000÷2）。

    應交營業稅＝600000×5％＝30000元；

    應交城建稅＝30000×7％＝2100元；

    應交教育費附加＝30000×3％＝900元。

    根據《契稅暫行條例實施細則》的規定，土地使用權與房屋所有權之間的相互交換，交換價格相等的，免繳契稅。

    根據《企業會計準則-非貨幣性交易》的規定，甲公司與乙公司合作建房，實質上是部分土地使用權和部分房屋所有權的相互交換，屬于非貨幣性交易，應按換出資產的賬面價值加上應支付的相關稅費作為換入資產的實際成本。

    借：固定資產 283000

        貸：無形資產 250000

            應交稅金—應交營業稅 30000

            應交稅金—應交城建稅 2100

            其他應交款—應交教育費附加 900

    同時，由于土地上已建有房屋，應將另一半的土地使用權價值轉入房屋成本。

    借：固定資產 250000

        貸：無形資產 250000

    根據稅法的規定，甲公司與乙公司合作建房，實質上是用部分土地使用權換取部分房屋所有權，應計算轉讓部分土地使用權的收益317000元（市價1200000÷2－賬面價值500000÷2－稅費33000）；而會計上不確認收入。因此，甲公司申報2004年企業所得稅時應調增應納稅所得額317000元。

    此時，甲公司房屋的賬面價值是533000元（283000＋250000），而計稅成本是850000元（一部分土地使用權的計稅成本600000＋另一部分土地使用權的賬面成本250000），以后年度計提折舊時，應相應地調減應納稅所得額。

    二、乙公司的會計與稅務處理

    1、2003年8月，乙公司與甲公司簽訂合作建房協議。此后，乙公司建房發生的支出計入開發產品成本。

    2、2004年12月，乙公司取得房屋一棟。

    假定稅務機關核定該房屋的價格與市價相同，均為3000000元，則計征營業稅的依據應為1500000元（3000000÷2）。

    應交營業稅＝1500000×5％＝75000元；

    應交城建稅＝75000×7％＝5250元；

    應交教育費附加＝75000×3％＝2250元。

    從甲公司換入的土地使用權的入賬價值為582500元，會計處理如下：

    借：無形資產 582500

        貸：庫存商品 500000

            應交稅金—應交營業稅 75000

            應交稅金—應交城建稅 5250

            其他應交款—應交教育費附加 2250

    同時，將土地使用權的價值轉入開發產品的成本。

    借：庫存商品 582500

        貸：無形資產 582500

    根據稅法的規定，乙公司與甲公司合作建房，實質上是用部分房屋所有權換取部分土地使用權，應計算轉讓房屋的收益917500元（市價3000000÷2－賬面價值1000000÷2－稅費82500），而會計上不確認收入。因此，甲公司申報2004年企業所得稅時應調增應納稅所得額917500元。

    此時，甲公司房屋的賬面價值是1082500元（換入的土地使用權的成本582500＋分得的一棟房屋的成本500000），而計稅成本是2000000元（一棟房屋的計稅成本1500000＋另一棟的賬面成本500000），以后年度計提折舊時，應相應地調減應納稅所得額。

    需要注意的是，如果以后合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發生了銷售不動產的行為，其銷售收入應再按“銷售不動產”稅目征收營業稅。