免租金期的房產稅應由產權所有人繳納

　　5月份是房產稅、土地使用稅的申報期。日前，溧水縣地稅局稅務管理員在對轄區內某企業進行納稅輔導時發現，企業于2011年1月1日將部分自有房產出租給另一家公司用于生產經營，雙方簽訂了一份租期為10年且租金金額固定不變的租賃合同，同時雙方在合同中約定，前兩年免收租金。也就是說該企業免收承租方2011年1月1日至2012年12月31 日期間的租金。財務負責人認為免租期間，出租單位未取得租金收入，按從租計算繳納房產稅應為0元。

　　稅務人員解釋說，根據財政部、國家稅務總局聯合下發的《關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》財稅[2010]121號第二條規定，對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。因此該企業2011年1月1日至2012年12月31日兩年免租期間，其房產稅應按照房產原值計算繳納。

　　房產評估增值部分是否應當繳納房產稅：地下建筑和土地也要征收房產和土地使用稅

　　高淳縣某商業企業為了獲取銀行抵押借貸款，聘請資產評估事務所對企業名下一處房產進行了評估。經過評估，房產增值100萬元。近日財務人員前來地稅機關咨詢：納稅人發生的房產評估增值部分是否應當繳納房產稅?

　　房產稅現行條例規定，房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2008]152號)規定：”房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。“房產評估增值是否征收房產稅，關鍵在于房產評估后，企業是否應當進行賬務調整。根據國家有關會計制度的規定，納稅人除發生資產重組以及確認投資性房地產等少數情形外，房產的會計核算應當遵循歷史成本原則，納稅人不得因房產增值(或減值)而隨意調增(或調減)房產原值。因此公司為了取得銀行貸款而進行房產評估所產生的增值，不得進行賬務調整，房屋增值部分不用繳納房產稅。

　　目前許多建筑都擁有地下室、地下停車場，對地下建筑如何繳納房產稅、土地使用稅的問題，許多企業不甚了解。稅務部門解答說，根據《財政部 國家稅務總局關于房產稅 城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2009]128號)規定，自用的地下建筑，如果是工業用途房產，以房屋原價的50%作為應稅房產原值。應納房產稅的稅額=應稅房產原值×(1-30%)×1.2%。如果是商業和其他用途房產，以房屋原價的 70%作為應稅房產原值。應納房產稅的稅額=應稅房產原值×(1-30%)×1.2%。

　　對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。

　　對在城鎮土地使用稅征稅范圍內單獨建造的地下建筑用地，按規定征收城鎮土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權證的，按土地使用權證確認的土地面積計算應征稅款;未取得地下土地使用權證或地下土地使用權證上未標明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應征稅款。對上述地下建筑用地暫按應征稅款的50%征收城鎮土地使用稅。

　　新征用土地的土地使用稅何時開始繳納，購買土地使用權自建房屋，房產原值如何計價

　　地稅部門在平時征管過程中發現，多數納稅人對新征用土地的土地使用稅的納稅義務發生時間理解不正確，有的認為：我們的廠房還沒建或沒建好不應該繳納土地使用稅;有的認為：我們還沒有生產經營所以不應該繳納土地使用稅;有的認為：我們還沒有拿到土地部門頒發的“土地使用證”所以不應該繳納土地使用稅等等。稅務部門提醒納稅人，關于新征用的土地使用稅的納稅義務發生時間，《城鎮土地使用稅暫行條例》第九條規定：(一)新征用的土地若是耕地，應自批準征用之日起滿 1年開始繳納土地使用稅;(二)新征用的土地若是非耕地，應自批準征用之次月起開始繳納土地使用稅。因此納稅人不要因理解錯誤而引起稅務處罰。

　　一開發商在南京某區取得了一處土地的使用權，該土地被建成一處休閑娛樂莊園，建造的房屋很少，山坡上種植了很多經濟林木，還有魚塘，綠化面積很大，該公司應如何計算房產原值?

　　稅務人員解釋說，根據《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅[2010]121號)：對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。