產權調換、互不補價的計稅營業額的確定

　　產權調換、互不補價是指開發商與被拆遷人之間按照“拆一還一”原則，在回遷房面積與拆遷房面積相等的情況下，互相均不收取房屋價款的一種安置形式。其計稅營業額的確定，應根據《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》(國稅函〔1995〕549號)規定，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定。

　　產權調換、超面積補價的計稅營業額的確定

　　產權調換、超面積補價是指開發商與被拆遷人之間在回遷安置房面積與拆遷房面積相等的部分不收取房屋價款，開發商就對超出拆遷面積安置房屋的部分，向被拆遷人收取房屋差價款的一種安置形式。其計稅營業額應分別確定，即對回遷面積與拆遷面積相等的部分，按照以上第一種方法即按同類住宅房屋的成本價核定計稅營業額。對超面積安置部分收取房款的，應根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》有關規定，就其實際收取的房屋補價款為計稅營業額。如開發商收取的超面積補價款低于同類商品房市場價格的，則應按《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第二十條規定的順序確定其計稅營業額。即(一)按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定;(二)按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定;(三)按下列公式核定：營業額=營業成本或者工程成本×(1+成本利潤率)÷(1-營業稅稅率)公式中的成本利潤率，由省、自治區、直轄市稅務局確定。

　　產權調換、互相作價的計稅營業額的確定

　　產權調換、互相作價是指開發商與被拆遷人之間通過對拆遷房屋的評估作價，并向被拆遷人進行貨幣補償，然后，被拆遷人再根據拆遷回遷協議，向開發商購買新建的回遷安置房的一種安置形式。其計稅營業額的確定，應根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》有關規定，就開發商實際取得的收入為計稅營業額。如果開發商收取回遷安置的房價明顯偏低的，則應按照以上第二種對超面積安置部分收取房款的核定方法，核定其計稅營業額。

　　產權調換、土地不作價、互不補房款的計稅營業額的確定

　　產權調換、土地不作價、互不補房款是指開發商在不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房，并向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的一種安置形式。其計稅營業額的確定，應根據《國家稅務總局關于納稅人開發回遷安置用房有關營業稅問題的公告》(國家稅務總局公告2014年第2號)和《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第二十條第一款第(三)項規定，核定其計稅營業額。即按下列公式核定：計稅營業額=工程成本×(1+成本利潤率)÷(1-營業稅稅率)，其中公式中的工程成本不包含回遷安置房所處地塊的土地成本。但是，采取該方法核定計稅營業額必須符合下列三個條件：一是開發商必須以自己的名義立項;二是開發商必須在不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房;三是開發商必須是無償地向原居民轉讓回遷安置房的所有權。