交多少土地增值稅_2022年初級會計《經濟法基礎》考點學習打卡

來源：東奧會計在線責編：劉雪晶2022-04-11 10:50:31

所有的成功，都來自于不倦的努力和奔跑，你無法找到捷徑。以下是小編為大家?guī)淼?022年初級會計《經濟法基礎》中的高頻知識點，快一起來學習吧！

(一)整體計算思路

1.確定扣除項目金額

2.計算增值額

增值額=不含增值稅的房地產轉讓收入-扣除項目金額

3.計算增值率

增值率=增值額÷扣除項目金額×100%

4.確定適用稅率及速算扣除系數(shù)。土地增值稅實行4級超率累進稅率，稅率表如下：

土地增值稅4級超率累進稅率表

級數(shù)	增值額與扣除項目金額的比率	稅率（%）	速算扣除系數(shù)（%）
1	不超過50%的部分	30	0
2	超過50%至100%的部分	40	5
3	超過100%至200%的部分	50	15
4	超過200%的部分	60	35

5.計算應納稅額

應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

(二)房地產開發(fā)企業(yè)新建房扣除項目金額的確定(5項)

1.取得土地使用權所支付的金額

(1)納稅人為取得土地使用權所支付的地價款；

(2)納稅人在取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用和稅金。

2.房地產開發(fā)成本

房地產開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發(fā)間接費用等。

3.房地產開發(fā)費用

(1)能分攤且能證明

①財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

②其他房地產開發(fā)費用，按“取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本”的金額之和的5%以內計算扣除。

允許扣除的房地產開發(fā)費用=允許扣除的利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×省級政府確定的比例(5%以內)

(2)不能分攤或不能證明

財務費用中的利息支出，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用(不區(qū)分利息費用和其他費用)按規(guī)定計算的金額之和的10%以內計算扣除。

允許扣除的房地產開發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×省級政府確定的比例(10%以內)

(3)財政部、國家稅務總局對土地增值稅扣除項目金額中利息支出的計算問題作了兩點專門規(guī)定：

①利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；

②對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

4.與轉讓房地產有關的稅金

(1)城市維護建設稅及教育費附加；

(2)《土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中抵扣的，可以計入扣除項目。

5.加計扣除：(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×20%

(三)其他情形下扣除項目金額的確定

1.房地產開發(fā)企業(yè)以外的其他企業(yè)轉讓新建房的扣除項目

(1)取得土地使用權所支付的金額

(2)房地產開發(fā)成本

(3)房地產開發(fā)費用

(4)與轉讓房地產有關的稅金

①城市維護建設稅及教育費附加、印花稅；

②《土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中抵扣的，可以計入扣除項目。

2.舊房及建筑物轉讓的扣除項目

(1)方法一：按評估價格扣除

①舊房及建筑物的評估價格(重置成本價×成新度折扣率)；

②取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用和稅金；

③轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

(2)方法二：按購房發(fā)票金額計算扣除

納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經當?shù)囟悇詹块T確認，可以扣除：

①按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止，每年加計5%計算的金額；

②轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，包括城市維護建設稅及教育費附加、印花稅、購房時繳納的契稅(需提供契稅的完稅憑證)。

土地增值稅應納稅額計算要點(綜述)

項目	計算步驟/方法	具體規(guī)定
新建房	確定扣除項目金額（以房地產企業(yè)新建房項目為例）	取得土地使用權所支付的金額	地價款+相關費用和稅金
		房地產開發(fā)成本	包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發(fā)間接費用等
		房地產開發(fā)費用	利息支出能分攤且能證明	利息+前2項之和×5%以內
			利息支出不能分攤或不能證明	前2項之和×10%以內

續(xù)表1

項目	計算步驟/方法	具體規(guī)定
新建房	確定扣除項目金額（以房地產企業(yè)新建房項目為例）	與轉讓房地產有關的稅金	城市維護建設稅及教育費附加【非房地產企業(yè)】城市維護建設稅及教育費附加、印花稅
		加計扣除	前2項之和×20% 【非房地產企業(yè)】無該扣除項目
新建房	計算增值額	增值額=房地產轉讓收入（不含增值稅）-扣除項目金額
	計算增值率	增值率=增值額÷扣除項目金額×100%
	查找稅率表	確定適用稅率及速算扣除系數(shù)
	計算應納稅額	應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

續(xù)表2

項目	計算步驟/方法	具體規(guī)定
舊房及建筑物	按評估價格扣除	扣除項目包括：（1）舊房及建筑物的評估價格（重置成本價×成新度折扣率）（2）取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用和稅金（3）轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金
	按購房發(fā)票金額計算扣除	適用情形	不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票，經當?shù)囟悇詹块T確認
		扣除項目	（1）按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止，每年加計5%計算的金額（2）轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，包括城市維護建設稅及教育費附加、印花稅、購房時繳納的契稅（需提供契稅的完稅憑證）