稅務師教你如何防范“陰陽合同”侵蝕稅基
稅務師頻道為您推薦：“陰陽合同”常用來代指合同當事人就同一事項訂立兩份以上的內容不相同的合同，一份對內、一份對外。其中對外的一份并不是雙方真實意思表示，而是以逃避國家稅收為目的，對內的一份則是雙方真實意思表示，根據雙方約定采用書面或口頭的形式。
及時更新價格——應建立與市場價格同步的核定計稅價格定期更新機制
實現全程監督——應聯合相關政府部門實現對二手房交易全流程的監督
完善評估機制——應與權威機構聯合在涉稅環節建立交易價格評估機制
加強稅收宣傳——應加大涉稅政策宣傳力度，建立涉稅舉報獎懲機制
近年來，二手房成交量大幅增長。在二手房交易中，簽訂“陰陽合同”以逃避國家稅收成為業內熟知的潛規則。“陰陽合同”常用來代指合同當事人就同一事項訂立兩份以上的內容不相同的合同，一份對內、一份對外。其中對外的一份并不是雙方真實意思表示，而是以逃避國家稅收為目的，對內的一份則是雙方真實意思表示，根據雙方約定采用書面或口頭的形式。
在實際操作中，許多房產中介會在保證買方銀行貸款金額需要的基礎上，幫助買賣雙方在住建委網站上簽訂低于實際成交價格的網簽協議，并以此價格作為向銀行貸款以及繳納二手房交易各項稅費的依據。而在簽訂存量房買賣合同(經紀成交版)(以下簡稱三方合同)時，將高于網簽價格的價款從房產成交價格中拆分出來，以“裝修款及家具家電等附屬設施補償款”或其他補償款字樣列入合同中。此種做法表面上既保證了買賣雙方關于收付款的權利義務，又幫助買賣雙方逃避了部分納稅義務，房產中介則是按照三方合同簽署的總價款收取傭金。在這樣的操作之下，三方得利，而本應上繳國家的稅款卻不翼而飛。
是什么原因造成“陰陽合同”在房產交易過程中時有出現?
買賣雙方蓄意隱瞞。從主觀層面上來看，一些納稅人出于逃避應繳稅款的故意，與中介合謀訂立“陰陽合同”。稅務機關征收稅款時，僅憑納稅人提供的材料難以掌握真實成交價格。
核定價格更新滯后
目前，稅務機關掌握的二手房交易核定計稅價格是由住建委主導制定，此價格與同期市場價格相比偏低。并且，現行二手房交易核定計稅價格為2014年3月20日更新，與目前市場價格相差2倍~3倍，這給買賣雙方利用“陰陽合同”逃避稅收提供了價格空間。
流程缺乏有效監管
“陰陽合同”廣泛存在的最突出原因就是缺乏對房產經紀公司以及由其提供居間服務而簽訂的三方合同的法律監管，網簽合同與三方合同之間缺少必然聯系，網簽合同成交金額與房產經紀公司收取傭金依據之間無有效的信息關聯，整體流程缺少相應的聯合管控機制。
相關稅收政策有待明確
由于相關稅收政策不夠明確，稅務機關對于三方合同中除房屋交易價款外，額外簽訂的“裝修款及家具家電等附屬設施補償款”或其他名義補償款無法判定。
如何遏止這種腐蝕稅基的行為，筆者提出以下建議。
更新價格、明晰規定。
建議相關部門盡快建立與市場價格同步變化的核定計稅價格定期更新機制，進一步完善計稅價格體系，從而擠壓“陰陽合同”的價格空間。同時，應明確二手房交易合同中各類名義補償款的具體涉稅規定，進一步明晰二手房交易契稅、土地增值稅和個人所得稅的相關計稅依據，將各類補償價款并入應稅范圍，以有效防止交易雙方和中介蓄意減少應稅金額。
全程監督、整體覆蓋。
稅務機關應聯合相關政府部門實現對二手房交易全流程的監督。一是買賣雙方在進行網簽時，要求雙方填寫三方合同編號以及合同價款，并拍照上傳備案合同內容。二是買賣雙方到稅務機關辦理二手房涉稅事宜時，必須攜帶三方合同原件，由稅務機關進行審核比對。三是制定二手房居間服務合同的備案制度，定期向稅務機關提供居間服務的三方合同號和合同金額，由稅務機關建立數據庫定期比對。
完善機制、科學評估。
要在涉稅環節建立法定的交易價格評估機制，與住建委等相關部門或掌握二手房市場交易數據的權威機構聯合，在二手房交易核定計稅價格之外，建立符合公允價值的二手房市場交易評估價格數據庫，作為二手房交易價格評估機制的價格依據。在此基礎上，在二手房交易稅費征收過程中增加價格評估對比環節，在納稅人提供的二手房買賣合同交易價格低于市場交易評估價格時，由稅務機關調整計稅價格并根據二手房市場交易評估價格征收各項稅費。
加強宣傳、嚴格獎懲。
要加大稅法宣傳力度，建立涉稅舉報獎懲機制。向納稅人宣傳二手房交易涉稅政策以及利用“陰陽合同”逃避國家稅款的處罰措施。建立二手房交易涉稅舉報獎懲機制，鼓勵納稅人對發現的二手房交易違規涉稅行為進行舉報。對二手房交易中違法違規的中介或個人加大懲戒力度，將中介違規行為與其市場準入或從業資質嚴格關聯。對于個人造假行為，嚴格按征管法規定追繳稅款并進行處罰，同時將個人違法逃稅行為與銀行征信系統掛鉤。
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（來源：中國稅務報）
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