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　　【所屬章節】

　　《會計》第六章 投資性房地產

　　【知識點】投資性房地產

　　【例題 綜合題】甲房地產股份有限公司(以下簡稱“甲公司”)發生了下列關于投資性房地產的業務：

　　(1)2×15年12月31日將一棟辦公樓對外出租并采用成本模式進行后續計量，租期為5年，每年12月31日收取當年租金150萬元，出租時，該辦公樓的成本為6000萬元，已提折舊3000萬元，已計提減值準備500萬元，尚可使用年限為10年。出租日的公允價值為3 800萬元，甲公司對該辦公樓采用年限平均法計提折舊，預計凈殘值為0。2×16年12月31日該辦公樓的公允價值減去處置費用后的凈額為3000萬元，預計未來現金流量現值為3200萬元。2×17年12月31日該辦公樓的公允價值減去處置費用后的凈額為1800萬元，預計未來現金流量現值為1900萬元。

　　(2)2×16年12月31日收回一幢租賃期滿的建筑物，轉為管理用房地產。收回時，該幢建筑物的賬面余額為3000萬元，計提的折舊為1800萬元，計提的減值準備金額為200萬元。轉換日的公允價值為1300萬元。轉為自用房地產后該建筑物預計使用2.5年，預計凈殘值為0，采用年限平均法計提折舊。2×17年6月30日將該建筑物對外出售，收到價款900萬元已存入銀行。處置時，該房地產的賬面余額為3000萬元，累計計提折舊為2000萬元，計提的減值準備金額為200萬元。假定不考慮相關稅費。

　　要求：按年編制甲公司上述投資性房地產業務的會計分錄。

　　(答案中的金額單位用萬元表示)

　　【答案】

　　(1)2015年：

　　資料(1)：

　　自用房地產轉換為投資性房地產：

　　借：投資性房地產　　　　　　　　　　　　　　　　　　6000

　　累計折舊　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3000

　　固定資產減值準備　　　　　　　　　　　　　　　　 500

　　貸：固定資產　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　6000

　　投資性房地產累計折舊　　　　　　　　　　　　　　3000

　　投資性房地產減值準備　　　　　　　　　　　　　　 500

　　(2)2016年：

　　資料(1)：

　　計提投資性房地產的折舊：

　　借：其他業務成本　　　　　　　 250[(6000-3000-500)/10]

　　貸：投資性房地產累計折舊　　　　　　　　　　　　　　 250

　　收到租金：

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 150

　　貸：其他業務收入　　　　　　　　　　　　　　　　　　 150

　　計提減值準備：

　　可收回金額為3200萬元(公允價值減去處置費用后的凈額與預計未來現金流量現值兩者中的較高者),計提減值準備前的賬面價值=6000-3000-500-250=2250(萬元);可收回金額大于賬面價值，所以不需要計提減值準備。

　　資料(2)：

　　收回租賃期滿的建筑物：

　　借：固定資產　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3000

　　投資性房地產累計折舊　　　　　　　　　　　　　　1800

　　投資性房地產減值準備　　　　　　　　　　　　　　 200

　　貸：投資性房地產　　　　　　　　　　　　　　　　　　3000

　　累計折舊　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1800

　　固定資產減值準備　　　　　　　　　　　　　　　　 200

　　(3)2017年：

　　資料(1)：

　　計提投資性房地產的折舊：

　　借：其他業務成本　　　　　　　　　　　　　　　　　　 250

　　貸：投資性房地產累計折舊　　　　　　　　　　　　　　 250

　　收到租金：

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 150

　　貸：其他業務收入　　　　　　　　　　　　　　　　　　 150

　　計提減值準備：

　　可收回金額為1900萬元(公允價值減去處置費用后的凈額與預計未來現金流量現值兩者中的較高者)，計提減值準備前的賬面價值=6000-3000-500-250-250=2000(萬元)，可收回金額小于賬面價值，因此應計提的減值準備金額=2000-1900=100(萬元)。

　　借：資產減值損失　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100

　　貸：投資性房地產減值準備　　　　　　　　　　　　　　 100

　　資料(2)：

　　計提固定資產的折舊：

　　借：管理費用　　　　　200[(3000-1800-200)/2.5×6/12]

　　貸：累計折舊　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 200

　　處置時：

　　借：固定資產清理　　　　　　　　　　　　　　　　　　 800

　　累計折舊　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2000

　　固定資產減值準備　　　　　　　　　　　　　　　　 200

　　貸：固定資產　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3000

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 900

　　貸：固定資產清理　　　　　　　　　　　　　　　　　　 900

　　借：固定資產清理　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100

　　貸：營業外收入——處置非流動資產利得　　　　　　　　 100

　　【解題思路】①自用房地產轉換為成本模式計量的投資性房地產，屬于會計科目之間的簡單結轉，所以應將非投資性房地產的賬面價值結轉到投資性房地產的賬面價值中，且是對應著科目進行結轉的。

　　②投資性房地產是一種經營活動，所以取得的租金收入應計入其他業務收入中，計提的折舊金額應記其他業務成本中。在成本模式下對投資性房地產計提減值應用賬面價值和投資性房地產的可收回金額比較，如果賬面價值大于可收回金額，說明發生了減值，應該根據賬面價值與可收回金額之間的差額計提減值準備。

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