2017注會《稅法》高頻考點：房地產開發企業土地增值稅清算
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【內容導航】
(一)土地增值稅的清算單位
(二)土地增值稅的清算條件
(三)非直接銷售和自用房地產的收入確定
(四)土地增值稅的扣除項目
(五)土地增值稅的核定征收
(六)清算后再轉讓房地產的處理
【所屬章節】
本知識點屬于《稅法》科目第七章房產稅法、契稅法和土地增值稅法的內容
【高頻考點】房地產開發企業土地增值稅清算
(一)土地增值稅的清算單位
土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。
開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
(二)土地增值稅的清算條件：
1.符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：
(1)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;
(2)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;
(3)直接轉讓土地使用權的。
2.符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
(1)已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余可售建筑面積已經出租或自用的;
(2)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦土地增值稅清算手續的;
(4)省稅務機關規定的其他情況。
(三)非直接銷售和自用房地產的收入確定
1.房地產開發企業將開發的產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。
2.房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未產生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
3.土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入;未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。
(四)土地增值稅的扣除項目
1.除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證，不予扣除。
2.房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建安造價定額資料，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。
3.房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通信等公共設施，按以下原則處理：
(1)建成后產權屬于全體業主所有的，成本、費用可以扣除;
(2)建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除;
(3)建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
4.房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。
5.房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。
6.屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
7.扣留建筑安裝施工的質量保證金：
在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除;未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。
8.逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。
9.為取得土地使用權所支付的契稅，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。
10.拆遷安置費的扣除規定：
(1)房地產企業用建造的該項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。(計算)
(2)開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
(3)貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
(五)土地增值稅的核定征收
1.依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的;
2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;
3.雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;
4.符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;
5.申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
核定征收率原則上不得低于5%。
(六)清算后再轉讓房地產的處理
在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。
單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
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