距離注冊會計(jì)師考試是越來越近了，大家需要抓緊時(shí)間復(fù)習(xí)，想要把教材看一遍是不太可能了，所以東奧小編為大家整理CPA稅法高頻考點(diǎn)，一起來學(xué)，2017注會《稅法》知識點(diǎn)：土地增值稅扣除項(xiàng)目的確定

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

　　【所屬章節(jié)】

　　本知識點(diǎn)屬于《稅法》科目第七章房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法的內(nèi)容　　

　　【高頻考點(diǎn)】土地增值稅扣除項(xiàng)目的確定

　　新建房轉(zhuǎn)讓——房地產(chǎn)企業(yè)扣除5項(xiàng)(重點(diǎn))

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額(買地的錢)

　　指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用之和。

　　按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)和契稅。

　　【解釋】取得土地使用權(quán)所支付的金額，可以有三種形式：(客觀題)

　　(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金;

　　(2)以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的土地出讓金;

　　(3)以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。

　　土地支付金額的配比:

　　實(shí)際扣除土地金額=取得土地使用權(quán)所支付的金額×(已開發(fā)土地/全部土地)×(已售房/全部房)

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

　　主要包括土地征用費(fèi)、大市政配套費(fèi)、耕地占用稅、拆遷補(bǔ)償支出、安置支出、回遷支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

　　(2)前期工程費(fèi)，指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文、地質(zhì)、勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。

　　(3)建筑安裝工程費(fèi)，指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。

　　(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),指在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出,主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。

　　(5)公共配套設(shè)施費(fèi)

　　指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的公共配套設(shè)施支出。

　　(6)開發(fā)間接費(fèi)用,指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的,且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)等。(非房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)

　　房開成本的配比:

　　實(shí)際扣除開發(fā)成本=所有的房地產(chǎn)開發(fā)成本×(已售房/全部房)

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　提示：根據(jù)2016年12月3日財(cái)政部發(fā)布的關(guān)于印發(fā)《增值稅會計(jì)處理規(guī)定》的通知(財(cái)會〔2016〕22號)的規(guī)定，印花稅應(yīng)在“稅金及附加”科目中進(jìn)行核算，不再列入管理費(fèi)用，因此可作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除，但是教材未收錄此項(xiàng)政策，老師是按照教材收錄的內(nèi)容講解的。

　　5.財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目

　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除：

　　加計(jì)扣除費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

　　舊房及建筑物扣除項(xiàng)目(老房子有老辦法)

　　(1)房屋及建筑物的評估價(jià)格。(不是房屋原值)

　　(2)取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

　　(3)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。(注意營改增征稅的規(guī)定)

　　【解釋】評估價(jià)格=房地產(chǎn)重置成本價(jià)×成新度折扣率

　　房地產(chǎn)重新購置價(jià)格的含義是：對舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格及人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。(70年代辦公樓200萬蓋的,6成新,2009年建設(shè)同樣的需要3000萬，所以2009年轉(zhuǎn)讓時(shí)的評估價(jià)格=3000×60%)

　　【解釋1】注意，評估僅僅針對房產(chǎn)，不評估土地。單純的土地轉(zhuǎn)讓，計(jì)算土地增值稅時(shí)，一般不需要評估價(jià)格。

　　【解釋2】(特殊強(qiáng)調(diào))納稅人轉(zhuǎn)讓舊房，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的評估價(jià)格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年;超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。(實(shí)際的一年)

　　【解釋3】對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

　　【解釋4】契稅扣除的基本規(guī)則：凡是計(jì)入土地成本和房產(chǎn)成本中，即已經(jīng)資本化，不能再作稅金扣除;如果銷售舊房并按提供舊房發(fā)票計(jì)算土地增值稅的可以作為稅金扣除，則可以作為稅金扣除，但不能作為加計(jì)扣除5%基數(shù)。

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