2017《涉稅服務實務》考點：土地增值稅的清算條件的審核
6.土地增值稅的核定征收條件：
(1)依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的;
(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;
(3)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;
(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;
(5)申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
【提示】核定征收率原則上不得低于5%。
7.納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。
8.清算后再轉讓房地產的處理：
在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。
單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
【例題·簡答題】某房地產開發公司開發“東奧佳園”項目的可售總面積為45000m2，截止2015年8月底銷售面積為40500m2，取得收入40500萬元;計算土地增值稅時扣除項目金額合計29013.75萬元;尚余4500m2房屋未銷售。2015年9月主管稅務機關要求房地產開發公司就“東奧佳園”項目進行土地增值稅清算。2016年2月底，公司將剩余4500m2房屋打包銷售，收取價款4320萬元。
要求：
1.計算公司打包銷售的4500m2房屋的單位建筑面積成本費用。
2.計算公司打包銷售的4500m2房屋應繳納的土地增值稅。
【答案及解析】
1.計算公司打包銷售的4500m2房屋的單位建筑面積成本費用：
29013.75÷40500=0.72(萬元)
2.計算公司打包銷售的4500m2房屋應繳納的土地增值稅：
扣除項目=0.72×4500=3240(萬元)
增值額=4320-3240=1080(萬元)
增值率=1080÷3240×100%=33.33%，適用稅率30%
應納土地增值稅=1080×30%=324(萬元)。
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