2017注會《稅法》知識點：應稅收入與扣除項目
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【內容導航】
(一)應稅收入
(二)扣除項目的確定
【所屬章節】
本知識點屬于《稅法》科目第七章房產稅法、契稅法和土地增值稅法第8講契稅法的內容
【知識點】應稅收入與扣除項目
計稅依據——轉讓房地產增值額的確定
在計算土地增值稅時，首先應該考慮是什么樣的納稅人：
賣地有賣地的方法，賣房有賣房的方法;新房有新辦法，老房有老辦法。
配比原則應用：
土地增值額=轉讓房地產收入-稅法規定的扣除項目金額
【注意】開發一個項目，該項目由三個項目構成，比如征了一塊50000平米的地，建設A、B、C三個項目，整個開發過程中的費用應該在三個樓盤之間進行分配，將來銷售A樓盤時應該配比A樓盤的費用。(計算)
(一)應稅收入
納稅人轉讓房地產所取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內的全部價款及有關的經濟利益，不允許從中減除任何成本費用。
【解釋】要注意營改增以后的房屋銷售收入，一定不含增值稅。
(二)扣除項目的確定：
轉讓項目的性質 | 扣除項目 | 具體內容 |
轉讓土地 （賣地） | 扣除項目（2項） | 1.取得土地使用權所支付的金額 |
新建房屋 （賣新房） | 房地產企業（5項） | 1.取得土地使用權所支付的金額 |
非房地產企業（4項） | ||
存量房屋 （賣舊房） | 扣除項目（3項） | 1.房屋及建筑物的評估價格 |
新建房轉讓——房地產企業扣除5項(重點)
1.取得土地使用權所支付的金額
2.房地產開發成本
3.房地產開發費用
4.與轉讓房地產有關的稅金
5.財政部規定的其他扣除項目
1.取得土地使用權所支付的金額(買地的錢)
指納稅人為取得土地使用權支付的地價款和按國家規定繳納的有關費用之和。
按國家統一規定繳納的有關費用是指納稅人在取得土地使用權過程中為辦理有關手續，按國家統一規定繳納的有關登記、過戶手續費和契稅。
【解釋】取得土地使用權所支付的金額，可以有三種形式：(客觀題)
(1)以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金;
(2)以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補繳的土地出讓金;
(3)以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。
土地支付金額的配比:
實際扣除土地金額=取得土地使用權所支付的金額×(已開發土地/全部土地)×(已售房/全部房)
2.房地產開發成本
(1)土地征用及拆遷補償費
主要包括土地征用費、大市政配套費、耕地占用稅、拆遷補償支出、安置支出、回遷支出、農作物補償費、危房補償費等。
(2)前期工程費，指項目開發前期發生的水文、地質、勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。
(3)建筑安裝工程費，指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。
(4)基礎設施費,指在開發過程中所發生的各項基礎設施支出,主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。
(5)公共配套設施費
指開發項目內發生的公共配套設施支出。
(6)開發間接費用,指企業為直接組織和管理開發項目所發生的,且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費等。(非房地產開發費用)
房開成本的配比:
實際扣除開發成本=所有的房地產開發成本×(已售房/全部房)
3.房地產開發費用(區分企業所得稅的期間費用)
房地產開發費用是指與房地產有關的銷售費用、管理費用、財務費用。分兩種情況確定扣除(標準扣除法，而不是實際扣除法)。
(1)納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內(注：利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額)。
(2)納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內。
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