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　　土地增值稅納稅申報(bào)和納稅審核

　　一、納稅義務(wù)人的審核

　　土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括內(nèi)、外資企業(yè)，行政事業(yè)單位，中、外籍個(gè)人等。

　　【例題?多選題】下列單位中，屬于土地增值稅納稅人的有( )。

　　A.建造房屋的施工單位

　　B.銷售商品房的中外合資房地產(chǎn)公司

　　C.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的事業(yè)單位

　　D.管理房地產(chǎn)的物業(yè)公司

　　E.轉(zhuǎn)讓辦公樓的工業(yè)企業(yè)

　　【答案】BCE

　　二、征稅范圍的審核

　　(一)基本規(guī)定

　　土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅。

　　1.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，包括出售、交換和贈(zèng)與;

　　2.地上的建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓;

　　3.存量房地產(chǎn)的買賣。

　　【提示】不屬于土地增值稅征稅范圍的有:國(guó)有土地使用權(quán)出讓的行為;未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。

　　(二)特殊情況

　　【例題1?單選題】下列項(xiàng)目中，按稅法規(guī)定可以免征或不征土地增值稅的是( )。

　　A.國(guó)家機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓自用的房產(chǎn)

　　B.稅務(wù)機(jī)關(guān)拍賣欠稅單位的房產(chǎn)

　　C.對(duì)國(guó)有企業(yè)進(jìn)行評(píng)估增值的房產(chǎn)

　　D.投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)

　　【答案】C

　　【例題2?多選題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)用于( )的，應(yīng)確認(rèn)相應(yīng)的收入計(jì)算繳納土地增值稅。

　　A.抵償債務(wù)

　　B.對(duì)外投資

　　C.通過(guò)全國(guó)老年基金會(huì)捐贈(zèng)給老年活動(dòng)中心

　　D.向投資者分配利潤(rùn)

　　E.出租

　　【答案】ABD

　　【例題3?多選題】下列各項(xiàng)中，屬于土地增值稅征稅范圍的有( )。

　　A.轉(zhuǎn)讓地下建筑物產(chǎn)權(quán)

　　B.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)

　　C.轉(zhuǎn)讓地上建筑物產(chǎn)權(quán)

　　D.轉(zhuǎn)讓地上附著物產(chǎn)權(quán)

　　E.出讓國(guó)有土地使用權(quán)

　　【答案】ABCD

　　三、稅率的審核

　　四級(jí)超率累進(jìn)稅率

　　四、計(jì)稅依據(jù)的審核

　　計(jì)稅依據(jù)：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額

　　增值額=收入額-規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額

　　【提示】審核時(shí)注意：有無(wú)分解收入、隱瞞收入、收入長(zhǎng)期掛賬不及時(shí)申報(bào)納稅以及成交價(jià)格明顯偏低的問(wèn)題。同時(shí)2016年5月1日后營(yíng)改增后收入應(yīng)為不含增值稅的收入。

　　(一)對(duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　(1)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款;

　　【提示】

　　①以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金;

　　②以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金;

　　③以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為實(shí)際支付的地價(jià)款。

　　(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，例如：契稅、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)等。

　　【提示】其取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額需要在已開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓、未開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目中進(jìn)行分配，僅就對(duì)外轉(zhuǎn)讓部分計(jì)入扣除。

　　2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本：

　　(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

　　(2)前期工程費(fèi)

　　(3)建筑安裝工程費(fèi)

　　(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

　　(5)公共配套設(shè)施費(fèi)

　　(6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

　　【提示1】企業(yè)根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的核算要求將開(kāi)發(fā)利息計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，但在計(jì)算土地增值稅時(shí)開(kāi)發(fā)成本中不包含利息支出。但企業(yè)所得稅與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定一致。

　　【提示2】開(kāi)發(fā)成本需要在已轉(zhuǎn)讓、未轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目中進(jìn)行分配，僅就對(duì)外轉(zhuǎn)讓部分計(jì)入扣除。

　　3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

　　會(huì)計(jì)核算中：管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用

　　此部分扣除不是以財(cái)務(wù)核算為基礎(chǔ)，關(guān)鍵取決于利息的處理。

　　(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的：

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注：利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同期同類貸款利率計(jì)算的金額)

　　(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×10%以內(nèi)

　　【提示】

　　①利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除。

　　②對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除，但是在企業(yè)所得稅前是可以扣除的。

　　③部分開(kāi)發(fā)或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的利息支出需按銷售比例扣除。

　　【關(guān)于利息】

　　(1)全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。即：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×10%以內(nèi)。

　　(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述(1)、(2)項(xiàng)所述兩種辦法(二者選其一)。

　　(3)土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至開(kāi)發(fā)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

　　【例題1?單選題】某省規(guī)定土地增值稅清算時(shí)利息支出以外的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利息支出能夠按清算對(duì)象分?jǐn)偛⒛軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，能夠單獨(dú)計(jì)算扣除，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，作為清算對(duì)象扣除項(xiàng)目中的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”金額應(yīng)是( )。(2013年)

　　A.利息+銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用

　　B.利息+[取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本(不含利息支出)]×5%

　　C.利息+[取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本(含利息支出)]×5%

　　D.利息+[取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本(含利息支出)]×(5%+20%)

　　【答案】B

　　【解析】納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5%以內(nèi)。土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

　　【例題2·多選題】在計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅時(shí)，關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的表述正確的有( )。

　　A.利息的上浮幅度要按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除

　　B.超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息允許扣除

　　C.借款利息必須按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偪鄢?/p>

　　D.超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除

　　E.利息支出可按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和在15%以內(nèi)計(jì)算扣除

　　【答案】AD

　　【例題3?單選題】根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，納稅人在計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)，對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的借款利息支出，凡能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許扣除。下列項(xiàng)目中能計(jì)入利息支出扣除的是( )。

　　A.金融機(jī)構(gòu)加收的罰息

　　B.超過(guò)貸款期限的利息部分

　　C.超過(guò)國(guó)家規(guī)定上浮幅度的利息支出部分

　　D.按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的利息金額

　　【答案】D

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：扣“兩稅兩費(fèi)”(營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加)。

　　(2)非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：扣“三稅兩費(fèi)”(營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加)。

　　【注意】關(guān)于可以扣除的稅金，至2016年5月1日后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不再繳納營(yíng)業(yè)稅，但相關(guān)政策至今并未出臺(tái)，估計(jì)考試或者回避，或者考核2016年5月1日之前的業(yè)務(wù)，所以此部分內(nèi)容仍然以原政策講解。

　　【例題1·多選題】非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人銷售房地產(chǎn)，計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)，準(zhǔn)予扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括( )。(2015年改編)

　　A.教育費(fèi)附加

　　B.城市維護(hù)建設(shè)稅

　　C.增值稅

　　D.房產(chǎn)稅

　　E.印花稅

　　【答案】ABE

　　【解析】選項(xiàng)C增值稅為價(jià)外稅，不得在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除;選項(xiàng)D：在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不得扣除房產(chǎn)稅;選項(xiàng)E：房產(chǎn)企業(yè)銷售新建房時(shí)，印花稅計(jì)入“管理費(fèi)用”中扣除，不在稅金中單獨(dú)扣除，但非房產(chǎn)企業(yè)銷售房地產(chǎn)時(shí)，是可以在稅金中單獨(dú)扣除。

　　【例題2?單選題】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅申報(bào)表(一)中，“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”中不包括( )。(2012年改編)

　　A.地方教育費(fèi)附加

　　B.印花稅

　　C.城市維護(hù)建設(shè)稅

　　D.教育費(fèi)附加

　　【答案】B

　　5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

　　從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除：

　　加計(jì)扣除費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×20%

　　【例題1?多選題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算時(shí)，下列項(xiàng)目可作為計(jì)算加計(jì)扣除依據(jù)的有( )。(2014年)

　　A.取得土地使用權(quán)繳納的契稅

　　B.支付的直接進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理人員的工資

　　C.逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)

　　D.銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品支付銷售公司的手續(xù)費(fèi)

　　E.精裝房的裝修費(fèi)

　　【答案】ABE

　　【例題2·單選題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付的下列各項(xiàng)稅費(fèi)，可以作為加計(jì)20%扣除范圍的是( )。

　　A.取得土地使用權(quán)支付的契稅

　　B.銷售過(guò)程中支付的印花稅

　　C.銷售過(guò)程中繳納的增值稅

　　D.銷售過(guò)程中繳納的教育費(fèi)附加

　　【答案】A

　　【解析】契稅計(jì)入取得土地的地價(jià)款中，可以作為加計(jì)扣除的基數(shù)。

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