2023年《經濟法》恒考點講解及練習題：房屋租賃合同
各位考生在備考中級會計的時候，千萬不要因為一點小事就放棄學習，你要知道當你停下來的時候，其他人都仍在努力奮斗。為方便大家理解記憶，東奧會計在線整理了中級會計考試經濟法恒考點【房屋租賃合同】的講解及相關習題，趕緊來看看吧！
(一)效力特別規定
1.出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。
2.出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。
租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
3.房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。
(二)一房數租(占有→備案登記→成立)
出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
(1)已經合法占有租賃房屋的;
(2)已經辦理登記備案手續的;
(3)合同成立在先的。
不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照民法典的有關規定處理。
(三)承租人的優先購買權
1.出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利;但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。
出租人履行通知義務后，承租人在15日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。
(四)買賣不破租賃的例外
租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
(1)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;
(2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
【單項選擇題】
甲、乙訂立了關于甲某套住宅的房屋租賃合同。根據合同法律制度規定，下列說法中正確的是( )。
A.如租賃期限為1年，甲乙雙方未采用書面形式訂立該租賃合同的，合同無效
B.如由于乙暴力使用，造成該房屋窗戶玻璃破碎，則甲無須承擔維修義務
C.租期過半，甲將該房屋出賣給自己外甥，則乙不享有同等條件下優先購買權
D.租期過半，甲將房屋出賣給丙，則丙可以主張解除原租賃合同，請求乙騰退房屋
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【正確答案】B
【答案解析】(1)選項A：租賃期限6個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。(2)選項B：因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，出租人不承擔規定的維修義務。(3)選項C：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利;但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。近親屬，指配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女。外甥不屬于近親屬，因此承租人乙享有優先購買權。(4)選項D：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
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