2023年《經濟法》恒考點講解及練習題：租賃合同
各位考生既然決定參加2022年中級會計考試，就要努力學習，爭取在一年之內通過考試。為方便大家理解記憶，東奧會計在線整理了中級會計考試經濟法恒考點【租賃合同】的講解及相關習題，趕緊來看看吧！
租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
1.租賃期限
租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。
租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同;但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。
2.合同形式
租賃期限6個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。
3.租賃物的使用
(1)承租人按照約定的方法或者根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔賠償責任。
(2)承租人未按照約定的方法或者未根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。
4.租賃物維修
出租人應當履行租賃物的維修義務，但是當事人另有約定的除外。
承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。
因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，出租人不承擔上述規定的維修義務。
5.妥善保管
承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。
6.改善或增設他物
承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。
承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以請求承租人恢復原狀或者賠償損失。
7.轉租
承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效;第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。
承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在6個月內未提出異議的，視為出租人同意轉租。
8.租賃物收益歸屬
在租賃期限內因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但是當事人另有約定的除外。
9.租金支付
(1)承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
(2)承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金，但是轉租合同對出租人不具有法律約束力的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金，可以充抵次承租人應當向承租人支付的租金;超出其應付的租金數額的，可以向承租人追償。
10.買賣不破租賃
租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
11.風險負擔(出租人承擔)
因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。
12.承租人的隨時解除權
租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。
13.租賃期限屆滿
(1)租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限為不定期。
(2)租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。
【多項選擇題】
出租人出賣租賃房屋時，承租人享有以同等條件優先購買的權利。但在某些特殊情形下，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持。這些特殊情形包括( )。
A.出租人履行通知義務后，承租人在15日內未明確表示購買的
B.出租人將租賃房屋出售給其朋友的
C.租賃房屋按份共有人行使優先購買權的
D.出租人將租賃房屋出售給其近親屬的
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【正確答案】A，C，D
【答案解析】出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利，但是：(1)房屋按份共有人行使優先購買權的，承租人不得優先購買;(2)出租人將房屋出賣給近親屬，承租人不得優先購買;(3)出租人履行通知義務后，承租人在15日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權;出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優先購買權。
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