2013年《經濟法》高頻考點：租賃合同

　　【小編"紀念"】本篇和大家分享的是中級《經濟法》中的高頻考點：租賃合同。

　　【考情分析】

　　考頻：★★★

　　2007年、2012年單選，2007年、2009年簡答

　　租賃合同

　　1.租賃合同的期限

　　租賃合同的期限超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起仍不得超過20年。

　　【相關鏈接1】定金數額不得超過主合同標的額的20%，超過主合同標的額20%的部分，人民法院不予支持。

　　【相關鏈接2】對于財產保險合同，保險金額不得超過保險價值。超過保險價值的，超過部分無效，保險人應當退還相應的保險費。

　　2.不定期租賃(2007年單選題、2012年單選題)

　　(1)租賃期限6個月以上的，合同應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

　　(2)當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充;不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定;仍不能確定的，視為不定期租賃。

　　(3)租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人未提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。

　　【單選題】根據合同法律制度的規定，下列情形中，屬于定期租賃合同的是( )。(2007年)

　　A.甲將1臺機器租賃給乙，雙方訂有書面合同，租賃期限約定為20年

　　B.甲乙簽訂租賃合同，未約定租賃期限，且不能通過補充協議或根據合同條款、交易習慣確定租賃期限

　　C.甲乙訂立一口頭租賃合同，租賃期限為1年

　　D.甲將一私房出租給乙，租賃期限為3年，現租期已屆滿，甲未收回房屋，乙繼續居住并交納房租

　　【答案】A

　　【解析】(1)選項B：當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關規定仍不能確定的，視為不定期租賃;(2)選項C：租賃期限6個月以上的，合同應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃;(3)選項D：租賃期屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。

　　3.維修義務

　　(1)出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。

　　(2)承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。

　　(3)承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物，如未經出租人同意，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。

　　【解釋】在融資租賃中，承租人應當履行租賃物的維修義務。

　　4.轉租

　　(1)承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人，承租人與出租人的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，“承租人”應當賠償損失。

　　(2)承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

　　【多選題】馮某與張某口頭約定將一處門面房租給張某，租期2年，租金每月1000元。合同履行1年后，張某向馮某提出能否轉租給翁某，馮某表示同意。張某遂與翁某達成租期1年、月租金1200元的口頭協議。翁某接手后，擅自拆除了門面房隔墻，馮某得知后欲收回房屋。根據合同法律制度的規定，下列表述中，正確的有( )。

　　A.馮某與張某間的租賃合同為不定期租賃

　　B.張某將房屋轉租后，馮某有權按每月1200元向張某收取租金

　　C.馮某有權要求張某恢復原狀或者賠償損失

　　D.馮某有權要求翁某承擔違約責任

　　【答案】AC

　　【解析】(1)選項A：租賃期限6個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃;(2)選項BCD：承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。

　　5.租金的支付期限

　　對租金的支付期限未確定的，當事人可以協議補充;不能達成補充協議的，可以根據合同的有關條款或者交易習慣確定;仍不能確定的，適用以下規則：

　　(1)租賃期限不滿1年的，應當在租賃期限屆滿時支付;

　　(2)租賃期限1年以上的，應當在每屆滿1年時支付，剩余期間不滿1年的，應當在租賃期限屆滿時支付。

　　6.除不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。

　　7.租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

　　8.買賣不破租賃(2012年單選題)

　　(1)租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

　　(2)出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有在同等條件下優先購買的權利。

　　【解釋】只有在房屋租賃中才有優先購買權，對于其他標的物的租賃，并不適用優先購買權。

　　【相關鏈接】(1)訂立抵押合同前抵押財產已經出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響;(2)抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。