城市空間結構理論_中級經濟師房地產考點
讀書不知義，等于嚼樹皮。小編為大家整理了中級經濟師《房地產》考點：城市空間結構理論，備考的時候要注重理解而不是死記硬背哦！
城市空間結構理論
城市空間結構是人們在城市發展過程中對土地利用的結果，是土地利用方式、利用程度和利用效果的總和。
具有代表性的是同心圓理論、扇形理論、多核心理論和中心商務區土地利用模式。
1.同心圓理論（伯吉斯總結）
伯吉斯基于生態學的入侵和承繼概念來解釋城市土地利用在空間上的排列形態。共形成5個同心圓用地結構：第一環帶是中心商務區(CBD);第二環帶是過渡地帶;第三環帶是工人住宅區;第四環帶是高級住宅區;第五環帶是通勤人士住宅區。
伯吉斯同心圓理論的弱點同杜能區位理論一樣，忽略了交通道路、自然障礙物(如河、湖等)、土地利用的社會文化和區位偏好等方面的影響，與實際有一定的偏差。
2.扇形理論（霍伊特創立）
該理論的核心是各類城市用地趨向于沿主要交通線路和沿自然障礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形發展。
基本通達性——市中心的通達性
附加通達性——沿輻射狀交通主干線所增加的通達性
3.多核心理論
該理論強調城市土地利用過程中并非只形成一個商業中心區，而會出現多個商業中心。其中一個主要商業區為城市的核心，其余為次核心，這在大城市中較常見。
形成城市多核心的因素有4個：
①某些活動需要彼此接近，而產生相互依賴性。
②某些活動互補互利，自然集聚。
③某些活動因必須利用鐵路等貨運設施，且產生對其他使用有害的極大交通量，因此就排斥其他使用而自己集結在一起。
④高地價、高房租吸引較高品質的使用，而排斥較低品質的使用。
多核心理論模式雖然復雜，但仍然基于地租地價理論。支付租金能力高的產業位于城市中心部位，其余是批發業和工業以及高密度的住宅區。
多核心理論沒有假設城區土地是均質的，所以各土地利用功能區的布局無一定順序，功能區面積大小也不一樣，空間布局具有較大的彈性，尤其是那些由幾個小市鎮擴展合并而成長起來的城市。
4.中心商務區土地利用模式
墨菲和萬斯在對美國9個城市中心商務區的土地利用進行深入細致的調研后，認為地價峰值區是中心商務區最明顯的特點，在地價峰值區內的用地稱為商務用地，并提出界定中心商務區的兩項重要指標：
把CBHI>1，CBII>50%的區域界定為中心商務區。
5.商業區區位選擇指向特征
(1)單一的消費指向性。商業區位的空間取向主要考慮接近和方便消費者。商業區位選擇以最大限度地接近或方便消費者前來購物為單一的空間指向性，著眼的是商業設施與顧客的關系。
(2)空間關系的外部性。
(3)地價是商業區位的重要因素。越是區位條件好的地方商業效益越高，而且地價也越高。
(4)商業區位選擇的理性目標是消費者最大剩余效用與商家最大利潤之間的平衡。消費者在購物過程中，追求的是最大剩余效用。消費者的剩余效用為：
剩余效用=(購物效用+體驗效用)-(購物成本+交通成本+時間機會成本)
6.城市空間結構對區位的影響
(1)城市土地利用分異和中心地體系決定區位的土地成本、效益和市場地域。
(2)城市功能分區的土地利用主導功能決定了區位的優勢和未來發展。
(3)城市空間結構的重構和演變影響區位格局變化和時序選擇。
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注：以上內容選自臧運紅老師《房地產》授課講義
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