房地產開發企業土地增值稅清算_注會稅法熱點答疑
土地增值稅，不論是在注會考試還是在稅務師考試中，都是一項非常重要的考種，而對于這個考種中，涉及清算時有一處時間也是需要同學們加以區分的，我們一起看一下吧。
土地增值稅清算日期，時間到底是7日還是90日 ？
問題來源：
2023年3月，某縣房地產開發企業開發的房地產項目進行土地增值稅清算，該房地產開發企業提供的資料如下：
（1）2015年9月以26000萬元競得用于該房地產項目的一宗土地，并繳納了契稅。
（2）2016年3月開始動工建設，發生開發成本7500萬元，小額貸款公司開具的貸款憑證顯示利息支出4000萬元（按照商業銀行同類同期貸款利率計算的利息為3500萬元）。
（3）2022年12月該房地產項目竣工驗收，扣留建筑安裝施工企業的質量保證金900萬元，建筑安裝施工企業未開具發票，但企業已將其計入開發成本7500萬元中。
（4）2023年1月該項目已銷售可售建筑面積的90%，共計取得含稅收入98000萬元，剩余10%的可售建筑面積以成本價抵債給債權人甲企業。
（5）該企業已預繳土地增值稅13160萬元。
（其他相關資料：當地適用的契稅稅率為3%。企業選擇簡易計稅方法計算繳納增值稅。其他房地產開發費用扣除比例為5%，當地允許扣除地方教育附加）
要求：根據以上資料，按照下列序號計算回答問題，如有計算需計算出合計數。
（1）簡要說明該企業應進行土地增值稅清算的理由以及辦理土地增值稅清算手續的時間。
理由：該項目對外銷售可售建筑面積的90%，剩余10%以成本價抵債給債權人甲企業，相當于該項目全部銷售，屬于企業應當進行土地增值稅清算的情形。
時間：納稅人應當在滿足應辦理土地增值稅清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。
（2）計算該企業清算土地增值稅時允許扣除的取得土地使用權所支付的金額。
契稅應納稅額=26000×3%=780（萬元）
允許扣除的取得土地使用權所支付的金額=26000+780=26780（萬元）。
（3）計算該企業清算土地增值稅時允許扣除的城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加合計數。
全部含稅的轉讓收入=98000/90%=108888.89（萬元）
應繳納的增值稅=108888.89/（1+5%）×5%=5185.19（萬元）
準予扣除的城建稅、教育費附加及地方教育附加合計數=5185.19×（5%+3%+2%）=518.52（萬元）。
（4）計算該企業清算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數。
扣留建筑安裝施工企業的質量保證金，對方未開具發票，房地產開發企業不得計入開發成本扣除。利息扣除不得超過商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，且不包括加息、罰息。
開發成本=7500-900=6600（萬元）
開發費用=3500+（26780+6600）×5%=5169（萬元）
加計扣除金額=（26780+6600）×20%=6676（萬元）
扣除項目金額合計=26780+6600+5169+518.52+6676=45743.52（萬元）。
（5）計算該企業清算土地增值稅時應補繳的土地增值稅。
增值額=108888.89/（1+5%）-45743.52=57960.18（萬元）
增值率=57960.18/45743.52×100%=126.71%
適用的稅率為50%，速算扣除系數為15%。
應納的土地增值稅=57960.18×50%-45743.52×15%=22118.56（萬元）
應補繳的土地增值稅=22118.56-13160=8958.56（萬元）。
（6）該企業清算時補繳土地增值稅的同時，稅務機關是否應加收滯納金？簡要說明理由。
不應加收滯納金。
理由：納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。
東奧解答
1、看納稅主體哈，如果是房企就是90日，非房企就是7日。
本題是房企，所以是90日。
2、房企：
（1）凡符合應辦理土地增值稅清算條件的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90 日內到主管稅務機關辦理清算手續。
（2）凡屬稅務機關要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在接到主管稅務機關下發的清算通知之日起90 日內，到主管稅務機關辦理清算手續。
非房企：
納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后 7 日內，向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，如實填寫《財產和行為稅納稅申報表》及相應的稅源明細表
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