2015《稅法》高頻考點：土地增值稅扣除項目的確定

　　【東奧小編】我們一起來學(xué)習2015《稅法》高頻考點：土地增值稅扣除項目的確定。本考點屬于《稅法》第七章資源稅法和土地增值稅法第五節(jié)土地增值稅稅率、應(yīng)稅收入與扣除項目的內(nèi)容。

　　【考頻分析】：

　　考頻：★★

　　注釋：本考點2012年考過計算題。

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】：

　　(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用

　　(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　(五)財政部規(guī)定的其他扣除項目

　　(六)舊房及建筑物的評估價格

　　【高頻考點】：土地增值稅扣除項目的確定

　　(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)

　　包括地價款和取得土地使用權(quán)時按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費用。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

　　包括土地征用及拆遷補償費(包含耕地占用稅)、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

　　1.納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出并能提供金融機構(gòu)貸款證明的：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+[(一)+(二)]×5%以內(nèi)

　　上述利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。超期利息、超標利息及罰息不得扣除。

　　2.納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的(包含全部使用自有資金的無借款的情況)：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=[(一)+(二)]×10%以內(nèi)

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。

　　4.土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。

　　(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)

　　包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅。教育費附加、地方教育附加視同稅金扣除。

企業(yè)狀況	可扣除稅金
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)	（1）營業(yè)稅（5%） （2）城建稅和教育費附加、地方教育附加
非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)	（1）營業(yè)稅（5%） （2）印花稅（0.5‰） （3）城建稅和教育費附加、地方教育附加

　　(五)財政部規(guī)定的其他扣除項目(適用從事房地產(chǎn)開發(fā)的新建房轉(zhuǎn)讓)

　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

　　【提示】

　　1.此項加計扣除僅對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有效，非房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人不享受此項政策;

　　2.取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計扣除。

　　(六)舊房及建筑物的評估價格(適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)

　　由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。

　　評估價格=重置成本價×成新度折扣率

　　【歸納】土地增值稅扣除項目(六項)

　　(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額——適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　包括：地價+獲取時按國家規(guī)定繳納的費用(契稅)

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本——適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用——適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　包括：利息(不包括加息、罰息)+[(一)+(二)]×5%以內(nèi)

　　或：[(一)+(二)]×10%以內(nèi)

　　(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金——適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　包括：營業(yè)稅、城建稅、兩個附加

　　印花稅(房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房除外)

　　(五)財政部規(guī)定的其他扣除項目——適用房地產(chǎn)開發(fā)納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)行為

　　包括：[(一)+(二)]×20%

　　(六)舊房及建筑物評估價格——適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　評估價格=重置成本價×成新度折扣率

　　或：購房發(fā)票所載金額×[1+5%×售買年限加計扣除]

　　【分類歸納1】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新房可扣除的項目：

　　(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用

　　①利息(不包括加息、罰息)+[(一)+(二)]×5%以內(nèi)或：②[(一)+(二)]×10%以內(nèi)

　　(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　�、贍I業(yè)稅;②城建稅和教育費附加、地方教育附加。

　　(五)財政部規(guī)定的其他扣除項目(加計扣除)

　　[(一)+(二)]×20%

　　【分類歸納2】非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房可扣除的項目：

　　(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用

　�、倮�息(不包括加息、罰息)+[(一)+(二)]×5%以內(nèi)或：②[(一)+(二)]×10%以內(nèi)

　　(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　�、贍I業(yè)稅;②印花稅;③城建稅和教育費附加、地方教育附加。

　　【分類歸納3】各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房可扣除的項目：

　　(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　①營業(yè)稅;②印花稅;③城建稅和教育費附加、地方教育附加;④不能取得評估價格而需按發(fā)票所載金額加計時，可單獨扣除原買房時的契稅。

　　(六)房屋及建筑物的評估價格

　　①評估價格=重置成本價×成新度折扣率

　�、诓荒苋〉迷u估價格的，按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%

　　【分類歸納4】各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開發(fā)的土地：

　　(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

　　(四)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金

　　【相關(guān)復(fù)習資料】：

　　2015《稅法》第七章資源稅法和土地增值稅法基礎(chǔ)考點匯總

　　2015《稅法》第七章資源稅法和土地增值稅法階段測試題匯總

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