2015《稅法》綜合題易考點：扣除項目的確定

　　【東奧小編】現階段進入2015年注會強化提高沖刺備考期，為幫助考生們在最后階段提高備考效率，我們根據2015年注冊會計師考試大綱為考生們總結了《稅法》科目的選擇題、計算題和綜合題易考點，下面我們一起來復習2015《稅法》綜合題易考點：扣除項目的確定。

　　本考點能力等級：

　　能力等級 3—— 綜合運用能力

　　考生應當在理解基本理論、基本原理和相關概念的基礎上，在比較復雜的職業環境上，堅守職業價值觀、遵循職業道德、堅持職業態度，綜合運用相關專業學科知識和職業技能解決實務問題。

　　本知識點屬于《稅法》科目第七章資源稅法和土地增值稅法第五節土地增值稅應稅收入與扣除項目的內容。

　　綜合題易考點：扣除項目的確定

　　(一)取得土地使用權所支付的金額(適用新建房轉讓和存量房地產轉讓)

　　包括地價款和取得土地使用權時按國家規定繳納的有關費用。

　　房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

　　(二)房地產開發成本(適用新建房轉讓)

　　包括土地征用及拆遷補償費(包含耕地占用稅)、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。

　　(三)房地產開發費用(適用新建房轉讓)

　　1.納稅人能按轉讓房地產項目分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的：

　　允許扣除的房地產開發費用=利息+[(一)+(二)]×5%以內

　　上述利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。超期利息、超標利息及罰息不得扣除。

　　2.納稅人不能按轉讓房地產項目分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的(包含全部使用自有資金的無借款的情況)：

　　允許扣除的房地產開發費用=[(一)+(二)]×10%以內

　　3.房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。

　　4.土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

　　(四)與轉讓房地產有關的稅金(適用新建房轉讓和存量房地產轉讓)

　　包括營業稅、城建稅、印花稅。教育費附加、地方教育附加視同稅金扣除。

　　(五)財政部規定的其他扣除項目(適用從事房地產開發的新建房轉讓)

　　從事房地產開發的納稅人可加計扣除=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×20%

　　【提示】

　　1.此項加計扣除僅對從事房地產開發的納稅人有效，非房地產開發的納稅人不享受此項政策;

　　2.取得土地使用權后未經開發就轉讓的，不得加計扣除。

　　(六)舊房及建筑物的評估價格(適用存量房地產轉讓)

　　由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

　　評估價格=重置成本價×成新度折扣率

　　【歸納】土地增值稅扣除項目(六項)

　　(一)取得土地使用權所支付的金額——適用新建房地產轉讓和存量房地產轉讓

　　包括：地價+獲取時按國家規定繳納的費用(契稅)

　　(二)房地產開發成本——適用新建房地產轉讓

　　(三)房地產開發費用——適用新建房地產轉讓

　　包括：利息(不包括加息、罰息)+[(一)+(二)]×5%以內

　　或：[(一)+(二)]×10%以內

　　(四)與轉讓房地產有關的稅金——適用新建房地產轉讓和存量房地產轉讓

　　包括：營業稅、城建稅、兩個附加

　　印花稅(房地產企業轉讓新建房除外)

　　(五)財政部規定的其他扣除項目——適用房地產開發納稅人的房地產開發行為

　　包括：[(一)+(二)]×20%

　　(六)舊房及建筑物評估價格——適用存量房地產轉讓

　　評估價格=重置成本價×成新度折扣率

　　或：購房發票所載金額×[1+5%×售買年限加計扣除]

　　【分類歸納1】房地產開發企業轉讓新房可扣除的項目：

　　(一)取得土地使用權所支付的金額

　　(二)房地產開發成本

　　(三)房地產開發費用

　　①利息(不包括加息、罰息)+[(一)+(二)]×5%以內或：②[(一)+(二)]×10%以內

　　(四)與轉讓房地產有關的稅金

　�、贍I業稅;②城建稅和教育費附加、地方教育附加。

　　(五)財政部規定的其他扣除項目(加計扣除)

　　[(一)+(二)]×20%

　　【分類歸納2】非房地產開發企業轉讓新建房可扣除的項目：

　　(一)取得土地使用權所支付的金額

　　(二)房地產開發成本

　　(三)房地產開發費用

　�、倮�息(不包括加息、罰息)+[(一)+(二)]×5%以內或：②[(一)+(二)]×10%以內

　　(四)與轉讓房地產有關的稅金

　�、贍I業稅;②印花稅;③城建稅和教育費附加、地方教育附加。

　　【分類歸納3】各類企業轉讓存量房可扣除的項目：

　　(一)取得土地使用權所支付的金額

　　(四)與轉讓房地產有關的稅金

　　①營業稅;②印花稅;③城建稅和教育費附加、地方教育附加;④不能取得評估價格而需按發票所載金額加計時，可單獨扣除原買房時的契稅。

　　(六)房屋及建筑物的評估價格

　　①評估價格=重置成本價×成新度折扣率

　�、诓荒苋〉迷u估價格的，按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%

　　【分類歸納4】各類企業轉讓未經開發的土地：

　　(一)取得土地使用權所支付的金額;

　　(四)轉讓環節的稅金