東奧小編整理“稅務(wù)知識(shí)：房地產(chǎn)公司采取自用方式和租賃方式的納稅籌劃”，供大家參考!

　　房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展日益擴(kuò)大，市場(chǎng)觀望預(yù)期加強(qiáng)的背景下，其也在積極發(fā)展多元化經(jīng)營(yíng)之路。然而，多元化經(jīng)營(yíng)是一把雙刃劍，在這個(gè)過程中面臨許多風(fēng)險(xiǎn)問題，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就首當(dāng)其沖。因此，需要注意選擇有利的經(jīng)營(yíng)模式，以便獲得較大的稅收收益。本文主要講述房地產(chǎn)公司采取自用方式和租賃方式的納稅籌劃：

　　房地產(chǎn)公司采取自用方式的納稅籌劃

　　舉例：A房地產(chǎn)公司為尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，積極優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，準(zhǔn)備向多元化發(fā)展，成立B公司進(jìn)行軟件開發(fā)，并將自己開發(fā)建設(shè)的市場(chǎng)價(jià)值6 000萬元、開發(fā)成本3 000萬元、面積1 000平方米的商業(yè)物業(yè)作為資本投入，作為B公司的軟件生產(chǎn)、研發(fā)及經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。該商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)行土地增值稅清算，清算時(shí)的單位建筑面積成本為每平方米4萬元。A公司將商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)為自用固定資產(chǎn)，以A公司名義進(jìn)行軟件的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，該商業(yè)物業(yè)繼續(xù)作為軟件生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。該方式下A公司投資需要繳納稅金的計(jì)算：

　　1. 土地增值稅。根據(jù)規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用或出租等，產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收土地增值稅，但是在土地增值稅清算時(shí)不計(jì)收入也不可以扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。所以轉(zhuǎn)為自用不需要繳納土地增值稅。

　　2. 營(yíng)業(yè)稅。A公司將自產(chǎn)產(chǎn)品用于自己使用，只是資產(chǎn)在企業(yè)內(nèi)部不同形式進(jìn)行轉(zhuǎn)移，從存貨變成為固定資產(chǎn)，并沒有實(shí)現(xiàn)有償轉(zhuǎn)讓，所以不需要繳納營(yíng)業(yè)稅。

　　3. 契稅、印花稅。由于不用進(jìn)行合同訂立及不存在買賣雙方，所以不需要繳納契稅和印花稅。

　　4. 企業(yè)所得稅。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定，自建房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用經(jīng)營(yíng)，資產(chǎn)權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上都沒有發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不視同銷售確認(rèn)收入，但相關(guān)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)延續(xù)計(jì)算。所以不需要繳納企業(yè)所得稅。

　　5. 采取自用、增加企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍方式進(jìn)行軟件開發(fā)業(yè)務(wù)，所需繳納稅款為零，但是對(duì)于后期的經(jīng)營(yíng)管理將非常不利。由于將軟件業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)一起混業(yè)經(jīng)營(yíng)，使得軟件產(chǎn)品開發(fā)技術(shù)人員人數(shù)、研發(fā)經(jīng)費(fèi)投入、軟件收入比例等可能不符合軟件企業(yè)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，造成不能享受軟件企業(yè)的優(yōu)惠政策。

　　增值稅優(yōu)惠：根據(jù)規(guī)定，軟件企業(yè)可以享受按17%稅率征收增值稅后，對(duì)其增值稅實(shí)際稅負(fù)超過3%的部分實(shí)行即征即退政策，而如果沒有被認(rèn)定為軟件企業(yè)，則需要按照17%的稅率繳納增值稅，兩者稅負(fù)承擔(dān)相差甚遠(yuǎn)。

　　企業(yè)所得稅優(yōu)惠：如果混業(yè)經(jīng)營(yíng)，軟件生產(chǎn)獲取的利潤(rùn)將適用房地產(chǎn)業(yè)25%企業(yè)所得稅稅率，而如果新注冊(cè)成立的符合條件的軟件企業(yè)，可以在2017年12月31日前自獲利年度起計(jì)算優(yōu)惠期，第一年至第二年免征企業(yè)所得稅，第三年至第五年按照25%的法定稅率減半征收企業(yè)所得稅，并享受至期滿為止。而且增值稅即征即退收入可以作為免稅收入，在所得稅前的收入總額中進(jìn)行扣減。造成非常大的稅收待遇差異。

　　房地產(chǎn)公司采取租賃方式的納稅籌劃

　　A房地產(chǎn)公司將商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)為自用固定資產(chǎn)，用其他資產(chǎn)投資新設(shè)立B軟件公司，B公司辦公場(chǎng)所采用租賃方式向A公司承租，按期支付租賃費(fèi)。

　　采用這種方式，按照前述，不需要繳納土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅，但A公司需要繳納由于租賃而產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅，以及房產(chǎn)稅。

　　1. 營(yíng)業(yè)稅及附加。租賃物業(yè)需要按照租賃收入5%繳納營(yíng)業(yè)稅，按照營(yíng)業(yè)稅的7%繳納城建稅、3%繳納教育費(fèi)附加、2%繳納地方教育附加。假設(shè)租賃期為20年，以開發(fā)成本為3 000萬元作為租賃費(fèi)，每年租賃費(fèi)為150萬元，A公司每年應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅及附加=150×5%×(1+7%+3%+2%)=8.4(萬元)，20年共計(jì)繳納168萬元。

　　2. 房產(chǎn)稅。按照租賃收入的12%繳納房產(chǎn)稅，每年繳納的房產(chǎn)稅=150×12%=180(萬元);而自有房產(chǎn)是依據(jù)房產(chǎn)賬面原值的扣除30%后的余值為計(jì)稅基礎(chǔ)，按照1.2%的稅率繳納房產(chǎn)稅，每年繳納的房產(chǎn)稅=3 000×(1-30%)×1.2%=25.2(萬元)。

　　每年由此多繳納房產(chǎn)稅154.8萬元，20年累計(jì)將多繳納3 096萬元。

　　3. 印花稅。每年按照租賃費(fèi)的1‰繳納印花稅，A公司每年繳納的印花稅=150×1‰=0.15(萬元)，20年累計(jì)繳納3萬元，A、B兩家公司20年合計(jì)將繳納6萬元印花稅。

　　4. 在20年租賃期內(nèi)，A公司需要繳納稅款為3267萬元，B公司需要繳納稅款3萬元，A、B兩家公司因此共需繳納3270萬元的稅款。

　　綜上所述，這幾種方式都不同程度地造成企業(yè)稅負(fù)增加。而采用以分立形式新設(shè)企業(yè)的第二種方式，不僅在投資初期不需要繳納稅款，而且在經(jīng)營(yíng)期也能充分享受應(yīng)得各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，也不產(chǎn)生其他新的稅種和增加新稅負(fù)，可以有效達(dá)到節(jié)約稅款、降低稅負(fù)的目的，是企業(yè)的最優(yōu)選擇。