土地增值稅應納稅額的審核_2024年涉稅服務實務基礎知識點

來源：東奧會計在線責編：姜喆2024-07-26 13:21:05

土地增值稅征稅范圍的審核	土地增值稅應納稅額的審核	房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

在備考時間較為緊張的情況下，適當?shù)娜∩崮軌蛱岣咦约旱膹土曅省?/span>稅務師備考正在進行中，東奧會計在線為同學們整理了《涉稅服務實務》的高頻考點，希望大家能堅持學習，有所提升。

土地增值稅應納稅額的審核（掌握）

土地增值稅的計稅依據(jù)是轉讓房地產所取得的增值額。

增值額=轉讓房地產不含增值稅收入-稅法規(guī)定的扣除項目金額

（一）轉讓房地產收入審核

1.應稅收入：是指轉讓房地產取得的全部價款及有關的經濟收益，應稅收入不含增值稅。

收入的形式：貨幣收入、實物收入和其他收入。

2.視同銷售

房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資者、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：

（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；

（2）由主管稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a的市場價格或評估價值確定。

如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在土地增值稅清算時，未列入收入，則不得扣除相應的成本和費用。

（二）扣除項目金額審核［新5舊3（有評估價的情況）］

1.銷售新房及建筑物

（1）取得土地使用權所支付的金額（A）：包括地價款、有關費用和契稅。

納稅人分期、分批開發(fā)、分塊轉讓的，取得土地使用權所支付的金額需要在已開發(fā)轉讓、已開發(fā)未轉讓、未開發(fā)的項目中進行分配，即僅就對外轉讓部分計算扣除。

（2）房地產開發(fā)成本（B）：包括土地征用及拆遷補償費（含耕地占用稅）、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。

（5）財政部確定的其他扣除項目（E）。

從事房地產開發(fā)的納稅人適用：加計扣除=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×20%

E=（A+B）×20%

2.銷售舊房及建筑物

情形	具體扣除項目
能提供評估價格	（1）取得土地使用權所支付的金額（2）舊房及建筑物的評估價格=重置成本價×成新度折扣率（3）在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：城建稅、教育費附加、印花稅
不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票	經當?shù)囟悇詹块T確認，上述（1）和（2）可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除 “每年”：按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)
既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票	稅務機關可以核定征收