契稅的納稅申報和納稅審核_2023年涉稅服務實務基礎知識點
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【內容導航】
契稅的納稅申報和納稅審核
【所屬章節】
第五章 所得稅和其他稅費的納稅申報和納稅審核
【知識點】契稅的納稅申報和納稅審核
契稅的納稅申報和納稅審核
一、契稅的計稅依據和應納稅額的審核
（一）應納稅額
契稅的應納稅額=計稅依據×具體適用稅率
（二）計稅依據
1.土地使用權出讓、出售，房屋買賣，為土地、房屋權屬轉移合同確定的成交價格，包括應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款。
2.土地使用權互換、房屋互換，為所互換的土地使用權、房屋價格的差額。
（1）互換價格相等的，互換雙方計稅依據為零；
（2）互換價格不相等的，以其差額為計稅依據，由支付差額的一方繳納契稅。
3.土地使用權贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉移土地、房屋權屬行為，為稅務機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格。
納稅人申報的成交價格、互換價格差額明顯偏低且無正當理由的，由稅務機關依照《稅收征收管理法》的規定核定。
4.房屋附屬設施征收契稅的依據
房屋附屬設施（包括停車位、機動車庫、非機動車庫、頂層閣樓、儲藏室及其他房屋附屬設施）與房屋為同一不動產單元的，計稅依據為承受方應交付的總價款，并適用與房屋相同的稅率；房屋附屬設施與房屋為不同不動產單元的，計稅依據為轉移合同確定的成交價格，并按當地確定的適用稅率計稅。
5.“營改增”后，成交價格等契稅的計稅依據不含增值稅。稅務機關核定的計稅價格或收入也不含增值稅。
二、稅收優惠的審核
1.有下列情形之一的，免征契稅：
（1）國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫療、科研、軍事設施；
（2）非營利性的學校、醫療機構、社會福利機構承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫療、科研、養老、救助；
（3）承受荒山、荒地、荒灘土地使用權用于農、林、牧、漁業生產；
（4）婚姻關系存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬；
（5）法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬；
（6）依照法律規定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館和國際組織駐華代表機構承受土地、房屋權屬。
根據國民經濟和社會發展的需要，國務院對居民住房需求保障、企業改制重組、災后重建等情形可以規定免征或者減征契稅，報全國人民代表大會常務委員會備案。
2.省、自治區、直轄市可以決定對下列情形免征或者減征契稅：
（1）因土地、房屋被縣級以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋權屬；
（2）因不可抗力滅失住房，重新承受住房權屬。
上述規定的免征或者減征契稅的具體辦法，由省、自治區、直轄市人民政府提出，報同級人民代表大會常務委員會決定，并報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。
3.納稅人改變有關土地、房屋的用途，或者有其他不再屬于上述第1項規定的免征、減征契稅情形的，應當繳納已經免征、減征的稅款。
4.與個人購買住房有關的契稅優惠。
個人購買住房 | 契稅政策 | |
對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同） | 面積≤90平方米 | 減按1%稅率 |
面積＞90平方米 | 減按1.5%稅率 | |
對個人購買家庭第二套改善性住房（不含北京、上海、廣州、深圳的住房） | 面積≤90平方米 | 減按1%稅率 |
面積＞90平方米 | 減按2%稅率 | |
三、征收管理的審核
1.基本規定
項目 | 具體規定 |
納稅義務發生時間 | 為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當日，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當日 |
納稅期限 | 納稅人應當在依法辦理土地、房屋權屬登記手續前申報繳納契稅 |
納稅地點 | 土地、房屋所在地 |
2.關于納稅義務發生時間的具體情形
（1）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者監察機關出具的監察文書等發生土地、房屋權屬轉移的，納稅義務發生時間為法律文書等生效當日。
（2）因改變土地、房屋用途等情形應當繳納已經減征、免征契稅的，納稅義務發生時間為改變有關土地、房屋用途等情形的當日。
（3）因改變土地性質、容積率等土地使用條件需補繳土地出讓價款，應當繳納契稅的，納稅義務發生時間為改變土地使用條件當日。
發生上述情形，按規定不再需要辦理土地、房屋權屬登記的，納稅人應自納稅義務發生之日起90日內申報繳納契稅。
注：以上內容選自美珊老師《涉稅服務實務》高效基礎班授課講義
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