土地增值稅應納稅額的審核_2023年涉稅服務實務基礎知識點
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【內容導航】
土地增值稅應納稅額的審核
【所屬章節】
第四章 貨物和勞務稅納稅申報代理和納稅審核
【知識點】土地增值稅應納稅額的審核
土地增值稅應納稅額的審核
土地增值稅的計稅依據是轉讓房地產所取得的增值額。
增值額=轉讓房地產不含增值稅收入-稅法規定的扣除項目金額
（一）轉讓房地產收入審核
1.應稅收入：包括轉讓房地產取得的全部價款及有關的經濟收益，應稅收入不含增值稅。
收入的形式：貨幣收入、實物收入和其他收入。
2.視同銷售
房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資者、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：
（1）按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；
（2）由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在土地增值稅清算時，未列入收入，則不得扣除相應的成本和費用。
（二）扣除項目金額審核［新5舊3（有評估價的情況）］
1.銷售新房及建筑物
（1）取得土地使用權所支付的金額（A）：包括地價款、有關費用和契稅。
納稅人分期、分批開發、分塊轉讓的，取得土地使用權所支付的金額需要在已開發轉讓、已開發未轉讓、未開發的項目中進行分配，即僅就對外轉讓部分計算扣除。
（2）房地產開發成本（B）：包括土地征用及拆遷補償費（含耕地占用稅）、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。
①不包括利息支出。
②包含裝修費用。房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。
③開發間接費用與期間費用明確區分。
按照土地增值稅相關規定，開發間接費用指直接組織、管理開發項目所發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
（3）房地產開發費用（C）
房地產開發費用的兩種扣除方式：
①利息支出能夠按轉讓房地產項目計算分攤并能提供金融機構貸款證明：
允許扣除的房地產開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×5%以內
C=利息+（A+B）×5%以內
②利息支出不能按轉讓房地產項目計算分攤或者不能提供金融機構貸款證明：
允許扣除的房地產開發費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×10%以內
C=（A+B）×10%以內
計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。
（4）與轉讓房地產有關的稅金（D）
城建稅、教育費附加、印花稅（房地產開發企業無此項）。
對于地方教育附加，能否扣除考生須注意題干提示和要求。
（5）財政部確定的其他扣除項目（E）
從事房地產開發的納稅人適用：加計扣除=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×20%
E=（A+B）×20%
2.銷售舊房及建筑物
（1）能提供評估價格：
①取得土地使用權所支付的金額。
②舊房及建筑物的評估價格=重置成本價×成新度折扣率。
③在轉讓環節繳納的稅金：城建稅、教育費附加、印花稅。
對于地方教育附加能否扣除要看題目已知條件。
（2）不能取得評估價格，但能提供購房發票：
經當地稅務部門確認，上述①和②可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。
①“每年”：按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。
②對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。
（3）既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，稅務機關可以核定征收。
（三）應納稅額的審核
1.確定不含增值稅收入總額
不含增值稅收入總額=含增值稅收入總額-增值稅
2.確定扣除項目：新5舊3（有評估價的情況）
3.計算增值額
增值額=不含增值稅收入總額-扣除項目金額
4.計算增值率
增值率=增值額÷扣除項目金額×100%
5.按照增值率確定適用稅率和速算扣除系數
6.計算應納稅額
應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數
注：以上內容選自美珊老師《涉稅服務實務》高效基礎班授課講義
（本文為東奧會計在線原創文章，僅供考生學習使用，禁止任何形式的轉載）
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