勤奮者廢寢忘食，懶惰人總沒有時間。想要順利通過2022年稅務師考試，充分了解稅務師重要知識點是十分必要的。為此東奧會計在線在下文中整理了《涉稅服務實務》科目基礎階段的必備知識點，希望各位考生能夠能仔細閱讀，并充分理解！

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【內容導航】

土地增值稅清算鑒證服務

【所屬章節】

第六章 涉稅鑒證與納稅情況審查服務

【知識點】土地增值稅清算鑒證服務

土地增值稅清算鑒證服務

鑒證應關注如下事項：

（一）清算項目是否合法

1.清算項目及其范圍是否客觀、準確；

2.不同期間、不同項目收入確認、成本歸集是否符合會計和稅法規定；

3.普通住宅、非普通住宅的收入支出劃分是否合理；

4.清算起止時間是否符合稅法規定；

5.有免稅項目的，與征稅項目劃分是否清晰準確。

（二）收入總額是否合法準確

1.被鑒證人清算收入確認是否符合稅法規定；

2.被鑒證人按照清算項目設立的“預售收入備查簿”記載的項目合同簽訂日期、交付使用日期、預售款確認收入日期、收入金額等相關內容是否準確；

3.銷售退回、銷售折扣與折讓業務是否真實發生、內容完整、手續合法，金額計算與會計處理是否正確；重點關注關聯方銷售折扣與折讓是否合理；

4.被鑒證人對于以土地使用權投資開發的項目，是否按規定進行稅務處理；

5.按揭款收入是否申報納稅，有無掛在往來賬不作銷售收入申報納稅的情形；

6.被鑒證人以房地產換取土地使用權，在房地產移交使用時是否視同銷售不動產申報繳納稅款；

7.被鑒證人采用“還本”方式銷售商品房和以房產補償給拆遷戶時，是否按規定申報納稅；

8.被鑒證人經有關部門實際測量的銷售面積與合同約定的銷售面積不符，除了在銷（預）售合同約定的誤差范圍內不作退補款以外，其他發生退補款情形而導致收入變化的，是否按照稅法規定處理；被鑒證人應退款而不退款、抵頂物業管理費的，稅務處理是否符合稅法規定；

9.非直接銷售和自用房地產的收入確認是否合法準確，包括開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等情況。

（三）扣除項目金額是否合法準確

1.該清算扣除項目金額與收入總額是否配比；扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，是否實際發生；實際發生的支出是否取得合法憑據；扣除項目金額是否在各扣除項目中準確歸集；分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，是否按照受益對象合理分攤共同的成本費用。

2.具體扣除項目的鑒證，應當關注事項：

取得土地使用權所支付的金額的鑒證

（1）同一宗土地有多個開發項目或分期分批開發的，其分攤方法是否合理、金額計算是否準確

（2）是否將房地產開發銷售費用、管理費用、財務費用記入取得土地使用權支付金額

（3）是否與市場價格存在明顯差異

（4）土地閑置費等不得扣除項目是否已經剔除

土地征用及拆遷補償費的鑒證

（1）實際支出金額與概（預）算是否存在明顯差異

（2）拆遷補償費是否實際發生

（3）由政府或者他人承擔已征用和拆遷好的土地等相關扣除項目是否符合稅法規定

前期工程費、基礎設施費的鑒證

（1）實際支出額與概（預）算是否存在明顯異常，是否存在虛列情形

（2）是否將房地產開發項目銷售費用、管理費用、財務費用記入前期工程費、基礎設施費

（3）多個（或分期）項目共同發生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤

建筑安裝工程費的鑒證

（1）是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內容相符

（2）自購建材費用是否重復扣除

（3）單位定額成本是否存在異常

（4）自行施工建設有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況

（5）是否取得項目所在地稅務機關監制的建筑安裝發票

公共配套設施費的鑒證

（1）公共配套設施的界定是否準確、產權是否明確、是否真實發生、有無預提情況

（2）是否將房地產開發銷售費用、管理費用、財務費用記入公共配套設施費

（3）多個（或分期）項目共同發生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤

（4）是否含有其他企業的費用

開發間接費用的鑒證

（1）是否將企業行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用記入開發間接費用

（2）開發間接費用是否真實發生，取得的憑證是否合法有效

（3）多個開發項目是否分項目核算或分攤，是否將其他項目的開發間接費用記入了清算項目

（4）是否含有其他企業的費用

（5）是否將房地產開發項目銷售費用、管理費用、財務費用記入開發間接費用

（6）有無預提開發間接費用的情況

利息支出的鑒證

（1）據實申報時是否將利息支出從開發成本中調整至開發費用

（2）分期開發項目或同時開發多個項目的一般性貸款利息支出，是否按項目合理分攤

（3）利用閑置專項借款對外投資取得的收益是否沖減利息支出

（4）借款合同相應條款是否符合有關規定

（5）是否超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額

（6）超過貸款期限和挪用貸款的罰息是否扣除

（7）是否剔除借款手續費、咨詢費、顧問費等利息支出以外的費用

（8）對不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，計提利息是否符合稅法規定

與轉讓房地產有關的稅金的鑒證

（1）扣除范圍和金額計算是否符合稅法有關規定，是否與收入相關、配比，企業是否繳納

（2）是否扣除不屬于清算范圍、不屬于轉讓環節發生的稅金

加計扣除項目的鑒證

（1）取得后未進行任何形式的開發即轉讓的土地使用權，取得后僅進行土地開發未建造房屋即轉讓的土地使用權，以及取得后未進行任何實質性的改良或開發即再行轉讓的房地產產權，扣除項目金額是否符合稅法規定

（2）是否將代收費用作為加計扣除的基數

（3）是否將已計入開發成本的利息支出計入加計扣除的基數

（四）對收入和扣除項目金額的鑒證，應采取的方法：

1.獲取或編制房地產轉讓收入、扣除項目明細表，并與會計資料、稅務資料核對；

2.了解清算項目有關的銷售合同執行、商品房銷售發票開具、有關部門實際測繪等情況；

3.審核銷售明細表、房地產銷售面積與項目可售面積的數據關聯性，以核實應計入增值額的收入；

4.查明收入的確認原則、方法，注意會計規定與稅法規定以及不同稅種在收入確認上的差異；

5.正確劃分預售收入與銷售收入，防止影響清算數據的準確性；

6.利用有資質的專業機構對銷售價格進行評估，判斷有無價格明顯偏低情況；

7.審核清算項目的收入總額，可通過實地查驗，確認有無少計、漏計收入事項；

8.銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，是否在計算土地增值稅時予以調整；

9.取得相關合同和項目概（預）算資料，并審核其執行情況和成本、費用支岀情況；

10.實地查看、詢問調查和核實，剔除不屬于清算項目所發生的開發成本和費用。

注：以上內容選自美珊老師《涉稅服務實務》基礎精講班授課講義

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