勤奮的人是時間的主人，懶惰的人是時間的奴隸。了解稅務(wù)師重要知識點(diǎn)在備考稅務(wù)師的過程中是十分重要的，下文為東奧會計在線整理的《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》科目基礎(chǔ)階段的必備知識點(diǎn)，各位考生一定要多加記憶！

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【內(nèi)容導(dǎo)航】

土地增值稅的納稅申報和納稅審核

【所屬章節(jié)】

第四章 貨物和勞務(wù)稅納稅申報代理和納稅審核

【知識點(diǎn)】土地增值稅的納稅申報和納稅審核

土地增值稅的納稅申報和納稅審核

土地增值稅應(yīng)納稅額的審核

土地增值稅的計稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額

（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入審核

1.應(yīng)稅收入：包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，應(yīng)稅收入不含增值稅。

收入的形式：貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

（1）如果代收費(fèi)用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。

（2）如果代收費(fèi)用未計入房價中，而是在房價之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

（3）對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算增值額時，可計入扣除項(xiàng)目金額中予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費(fèi)用。

2.視同銷售

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資者、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

（二）扣除項(xiàng)目金額審核（新5舊3）

1.銷售新房及建筑物（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其開發(fā)產(chǎn)品）

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（A）：包括地價款、有關(guān)費(fèi)用和契稅。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本（B）：包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（包括耕地占用稅）、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（C）

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的兩種扣除方式：

①利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)

C=利息+（A+B）×5%以內(nèi)

②利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偦蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

C=（A+B）×10%以內(nèi)

計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題

（一）土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

（二）土地增值稅的清算條件

1.符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

（三）土地增值稅清算時扣除項(xiàng)目的其他規(guī)定

1.除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

5.屬于多個房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

6.在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項(xiàng)目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

注：以上內(nèi)容選自美珊老師《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》基礎(chǔ)精講班授課講義

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