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【內容導航】

營改增“四類”涉稅事項增值稅處理

【所屬章節】

第四章　貨物和勞務稅納稅申報代理和納稅審核

【知識點】營改增“四類”涉稅事項增值稅處理

營改增“四類”涉稅事項增值稅處理

“四類”涉稅事項是指：

1.跨縣(市、區)提供建筑服務。

2.房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目。

3.納稅人轉讓不動產。

4.納稅人提供不動產經營租賃服務。

一、納稅人跨縣(市、區)提供建筑服務增值稅征收管理(★★)

跨縣(市、區)提供建筑服務，是指單位和個體工商戶(以下簡稱“納稅人”)在其機構所在地以外的縣(市、區)提供建筑服務。

【提示】結合跨區域涉稅事項報告、跨區域涉稅事項報驗、跨區域經營涉稅事項反饋，進行綜合性掌握。

1.納稅人跨縣(市、區)提供建筑服務，應按照規定的納稅義務發生時間和計稅方法，向建筑服務發生地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

2.一般納稅人跨縣(市、區)提供建筑服務，適用一般計稅方法計稅的：

應以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算銷項稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預征率在建筑服務發生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

3.一般納稅人跨縣(市、區)提供建筑服務，選擇適用簡易計稅方法計稅的：

應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在建筑服務發生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

4.小規模納稅人跨縣(市、區)提供建筑服務，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在建筑服務發生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

【提示】納稅人提供建筑服務，按照規定允許從其取得的全部價款和價外費用中扣除的分包款，是指支付給分包方的全部價款和價外費用。

5.一般納稅人提供建筑服務適用簡易計稅方法的情形

(1)一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。以清包工方式提供建筑服務，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務。

(2)一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。甲供工程，是指全部或部分設備、材料、動力由工程發包方自行采購的建筑工程。

(3)一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

(4)自2017年7月1日起，建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎、主體結構提供工程服務，建設單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預制構件的，適用簡易計稅方法計稅。

(5)一般納稅人銷售自產機器設備的同時提供安裝服務，應分別核算機器設備和安裝服務的銷售額。安裝服務可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。

(6)一般納稅人銷售外購機器設備的同時提供安裝服務，如果已經按照兼營的有關規定，分別核算機器設備和安裝服務的銷售額，安裝服務可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。

二、房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理(★★)

房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，適用本規定。

自行開發，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。

房地產開發企業以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續開發后，以自己的名義立項銷售的，屬于銷售自行開發的房地產項目。

(一)一般納稅人征收管理

1.房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。

2.一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更。

(1)一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目選擇適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。

(2)房地產開發企業中的一般納稅人以圍填海方式取得土地并開發的房地產項目，圍填海工程《建筑工程施工許可證》或建筑工程承包合同注明的圍填海開工日期在2016年4月30日前的，屬于房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計算繳納增值稅。

(3)房地產開發企業中的一般納稅人購入未完工的房地產老項目繼續開發后，以自己的名義立項銷售的不動產，屬于房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計算繳納增值稅。

3.預繳稅款

一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照9%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管稅務機關預繳稅款。

4.納稅申報

一般納稅人銷售自行開發的房地產項目的，應按照規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和適用稅率(或5%的征收率)計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管稅務機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

(二)小規模納稅人征收管理

1.預繳稅款

房地產開發企業中的小規模納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷(1+5%)×3%

小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管稅務機關核定的納稅期限向主管稅務機關預繳稅款。

2.納稅申報

小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應按照規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管稅務機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

三、納稅人轉讓不動產增值稅征收管理(★★)

納稅人轉讓其取得的不動產，適用本規定。

取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。

【提示】房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目不適用本規定。

(一)納稅人轉讓其自建的不動產

一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

(二)納稅人轉讓其非自建的不動產

一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

【提示1】納稅人轉讓其取得的不動產，向不動產所在地主管稅務機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。

納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

【提示2】納稅人按規定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價的，應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：

(1)稅務部門監制的發票。

(2)法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書。

(3)國家稅務總局規定的其他憑證。

【提示3】除其他個人之外的小規模納稅人，應按照規定的計稅方法向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅;其他個人按照規定的計稅方法向不動產所在地主管稅務機關申報納稅。

(三)個人轉讓其購買的住房

1.個人轉讓其購買的住房，按照有關規定全額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

2.個人轉讓其購買的住房，按照有關規定差額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

個體工商戶應按照上述規定的計稅方法向住房所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅;其他個人應按照上述規定的計稅方法向住房所在地主管稅務機關申報納稅。

四、納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理(★★)

納稅人以經營租賃方式出租其取得的不動產(以下簡稱“出租不動產”)，適用本規定。

取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。

【提示】納稅人提供道路通行服務不適用本規定。

(一)一般納稅人出租不動產

1.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。

2.一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅。

【提示】單位和個體工商戶出租不動產，向不動產所在地主管稅務機關預繳的增值稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

(二)小規模納稅人出租不動產

1.單位和個體工商戶出租不動產(不含個體工商戶出租住房)，按照5%的征收率計算應納稅額。

個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

不動產所在地與機構所在地不在同一縣(市、區)的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

不動產所在地與機構所在地在同一縣(市、區)的，納稅人應向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

2.其他個人出租不動產(不含住房)，按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產所在地主管稅務機關申報納稅。

其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產所在地主管稅務機關申報納稅。

【提示】不動產所在地與機構所在地不在同一縣(市、區)的，才涉及預繳。

（注：以上內容選自美珊老師《涉稅服務實務》授課講義）

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