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房產稅的稅收籌劃

分享： 2014-12-25 15:47:08東奧會計在線字體：大小

2015《稅務代理實務》預習知識點：房產稅的稅收籌劃

　　【小編導言】我們一起來學習2015《稅務代理實務》預習知識點：房產稅的稅收籌劃。

　　【內容導航】：

　　(一)利用納稅人身份的籌劃

　　(二)改變出租方式的籌劃

【所屬章節】：

　　本知識點屬于《稅務代理實務》第十章其他稅種納稅申報和納稅審核第三節房產稅納稅申報與納稅審核的內容。

　　【基礎考點】：房產稅的稅收籌劃

　　(一)利用納稅人身份的籌劃

　　【例題·簡答題】A公司的一處兩層樓房位于城市鬧市區，專門用于對外出租。因該房屋建于上世紀70年代，設施陳舊，每年只能收取租金60萬元。2012年，該公司準備花500萬元對房屋進行重新裝修改造，預計裝修改造后，每年可收取租金200萬元。但是，該公司在測算中發現，裝修改造前后對比，與租賃收入相關的稅收負擔也大大加重了。裝修改造前后稅費負擔對比如下(城市維護建設稅稅率為7%，教育費附加征收率為3%，不考慮印花稅及所得稅)：

　　(1)裝修改造前的每年稅費負擔情況：

　　應繳納營業稅=60×5%=3(萬元);

　　應繳納城市維護建設稅、教育費附加=3×(7%+3%)=0.3(萬元);

　　應繳納房產稅=60×12%=7.2(萬元);

　　每年合計稅費負擔為3+0.3+7.2=10.5(萬元)

　　(2)裝修改造后的每年稅費負擔情況：

　　應繳納營業稅=200×5%=10(萬元)

　　應繳納城市維護建設稅、教育費附加=10×(7%+3%)=1(萬元)

　　應繳納房產稅=200×12%=24(萬元)

　　合計稅費負擔=10+1+24=35(萬元)。

　　裝修后比裝修前增加稅費負擔=35-10.5=24.5(萬元)。

　　如何進行有效的籌劃?

　　【答案】籌劃方案：A公司可以先將裝修改造前的房產出租給關聯方B公司，并簽訂一個期限較長的房屋租賃合同(假設為30年)，每年收取租金60萬元。然后由B公司出資500萬元進行裝修改造，并對外轉租，假設每年仍然收取租金200萬元。按此方案實施后的稅費負擔測算如下：

　　A公司應負擔的稅費仍為10.5萬元。

　　B應負擔營業稅10萬元，城市維護建設稅及教育費附加1萬元，B不是房產的產權所有人，不需要繳納房產稅，合計應納稅費11萬元。

　　A公司和B公司的稅費負擔合計為10.5+11=21.5(萬元)，比籌劃前可少負擔稅費=35-21.5=13.5(萬元)。

　　(二)改變出租方式的籌劃

　　【例題·簡答題】某城市商業零售企業現有1棟閑置庫房。對于這1棟閑置庫房，企業經研究提出以下兩種利用方案：一是出租方案，將閑置庫房出租收取租賃費，庫房的年租金收入為100萬元;二是倉儲方案，配備保管人員將庫房改為倉庫，為客戶提供倉儲服務，收取倉儲費，倉儲收入也為100萬元。已知這棟庫房的原值為1000萬元，當地政府規定的扣除比例為30%。計算兩種方案哪種方案更節稅。(不考慮印花稅、所得稅)

　　【答案】

　　(1)出租庫房每年應納稅額為：

　　①營業稅=100×5%=5(萬元);

　�、诔墙ǘ�=5×7%=0.35(萬元);

　�、劢逃M附加=5×3%=0.15(萬元)。

　�、芊慨a稅=100×12%=12(萬元);

　�、菝磕陸{稅額合計為17.5萬元。

　　(2)倉儲方案企業每年應繳納的稅款為：

　�、贍I業稅=100×5%=5(萬元);

　　②城建稅=5×7%=0.35(萬元);

　�、劢逃M附加=5×3%=0.15(萬元);

　�、芊慨a自用，應納房產稅=1000×(1-30%)×1.2%=8.4(萬元)。